ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

1号物件(築20年木造アパート・表面利回り16%)購入までの道のり・購入費用

 

 

【ひたすら勉強と物件探し、貯金を続ける日々】   
 2007年頃から不動産投資の勉強を本格的に開始し、手当り次第書籍を読み漁りました。

 また、投資を始めるための軍資金を貯めるため、普段の生活で節約を心掛けるだけでなく、株を定期的に購入して配当金を増やしたり、利率のよい定期預金を探すなど、少しでも資金が増えるよう努めました。

 仕事がとても忙しく使う暇もなかったことも幸いし、毎年多くの金額を貯めることが出来ました。
 
 物件探しについては、いくつかの不動産検索サイトを毎日欠かさず確認、週末に新聞に掲載される広告も必ず目を通していました。気になる物件があれば見学にいき、自分の目を肥やしていくことを心がけていました。

 1号物件購入までには、4年近くかかりましたが、恐らくその間に広告を確認した物件は1000件を軽く超えていると思います。

 実際に見に行った物件は数十件ほど、そのうち5件について購入しようと思い、うち3件は買い付けを入れましたが、融資が通らない、先を越されるなどして購入できず、残りの2件は買い付けを迷っているうちに売れてしまうという歯がゆい期間を長く過ごしました。

 

【物件広告の内容はあてにならない】 
 1号物件については、新聞広告で見つけました。金額は3150万円で規模の割に手頃な感じがしましたが、最寄駅がバス停になっていたこと、利回りが現状利回り(7/10入居)しか記載されていなかったため、最初はあまり魅力を感じませんでした。
 
 別にもっと良さそうな物件があったので、そちらを見学に行きましたが、建物自体は悪くないものの、お墓が目の前にあり、かつ川沿いに立地している等、あまり印象がよくなかったため、意気消沈して一旦帰宅しました。
 
 しかし、早く物件を購入したいという強い思いがあり諦めきれなかったため、もういちど新聞広告に目を通し、1号物件があるエリアをマップで詳しく検索してみました。
 
 すると、名古屋駅の隣の駅から徒歩10分程度で行ける非常によい場所にあることが分かりました。

 利回りも満室計算であればかなり高くなることが分かったため、すぐに仲介業者に問い合わせをし、見学に行くことにしました。

 

【購入を決意、指値交渉】
 実際に見学に行ったところ、やはり駅からそれほど遠くなく10分ほどで行ける距離にありました。

 物件の外観・室内とも綺麗であったこと、土地が45坪あり、土地の値段だけで2300万円ほどの価値があるため、非常に魅力的に思いました。
 
 とはいえ、初めての投資であり、買い付けを入れるまでは、今まで読んできた書籍を繰り返し読み、何度もシミュレーションを重ね随分悩みました。

 素人が手を出してうまく運営できるのだろうか、もし、失敗したら取り返しがつかないことになるのではないか、と不安で一杯になりました。当時はまだ独身でしたので、失敗すると結婚にも影響が出るのではとも心配もしました。

 しかし、ここでチャレンジしなければ、一生後悔するかもしれないと思ったこと、家族や当時付き合っていた妻にも相談し、後押しをしてもらったことで、思い切って買い付けを出しました。
 
 350万円指値を行いましたが、交渉の結果、150万円の値引きとなりました。売主の方は70歳くらいのベテランの方で、自営業の傍ら、30歳くらいの若い時から不動産投資を始めたとのことでした。
 

 今回は資産整理のため、最近入居率が悪いこの物件を売りに出したが、立地がよく土地の形も綺麗なため、気に入っていた物件だと仰っていました。

 当時は今と違って融資が厳しい時期でしたが、仲介業者の方のご紹介で、信用金庫に融資を当たっていただき、期間が少し短いですが、15年・金利2%の融資で話を通していただきました。
 
 決済の日は、晴れてオーナーになれたといううれしさと、本当にうまく運営できるのだろうかという不安な気持ちが入り交ざった複雑な気分であったことは忘れることができません。

 

【引き渡しと同時に管理会社変更】
 売主の方から現在の管理会社(有名大手)は動きが悪く、入居づけを積極的に行ってくれないので、変更したほうがよいとアドバイスをいただきました。

 そのため、仲介業者の方からの紹介で大阪に本社があり、最近名古屋に進出したという管理会社に管理を委託することにしました。
 
 決済時には入居が6/10まで落ち込んでいましたが、半年ほどで9割程度の入居率を維持出来るようになりました。
 

 現在まで、普段の管理から大規模改修まで、しっかりと管理運営をしていただいており、非常に心強いパートナーだと思っています。

 あの時アドバイスいただいた売り主の方にも感謝をしています。

 

1号物件スペック・購入費用
2010年11月購入
愛知県名古屋市・JRの駅から徒歩10分
木造2階建てアパート(1K10室)
平成2年築(購入時築20年)
土地:45坪
建物面積:150㎡
金額:3150万円→3000万円
融資:2800万円・15年・金利2%
金利はその後3号物件購入時に1.5%に変更
満室家賃収入:40万円/月 480万円/年(購入時)
表面利回り:16%
購入時の諸経費(仲介手数料・登記・火災保険等):335万円


購入した理由
①立地がよく資産価値が高い(名古屋駅からJRで1駅)
②周辺に病院、専門学校、その他商業施設が多数ある
③自転車を利用すれば、地下鉄・JR・私鉄線全ての路線が利用可能
④一度外壁塗装しており大規模修繕が暫く不要
⑤表面利回りが高い
⑥入居希望者が多そうな家賃設定である
 
購入前に不安であったこと
①初めての投資であり、手残りを予想しきれない
②結婚前に3000万円近い借り入れを行うことの不安
③空き室が多い(広告掲載時10室中3部屋空き)
④ユニットバス、室外洗濯機置き場など設備がよくない
⑤小規模大家の物件に対して、入居付けや管理を積極的に行ってもらえるのか

 
物件を認知してから買い付け申し込みに要した期間
1か月半程度

 

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