ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

2号物件(築16年木造アパート・表面利回り15.8%)購入までの道のり・購入費用

 

 

【不動産投資の勉強を続けながら物件を探し続ける日々】
 1号物件購入後も、規模を拡大したいと思い、物件探しをずっと継続していました。
幸いにも大きなトラブルがなく1号物件を運営できていたことと、仕事がかなり忙しく毎日遅くまで残業していた(この頃は年間800時間以上の残業プラス休日出勤多々でストレス全開でした。。。)おかげで、資金が順調に溜まっていきました。
 1号物件の借り入れがあることや、今後、自宅を購入する可能性があることを考えるとあまり金額が大きくない(2000万円程度まで)ものを探していたところ、2012年10月にインターネットサイト(三井のリハウス)で名古屋市内で築16年1300万円・表面利回り10%という物件を見つけました。

 

【グーグルストリートビューで住所特定、即日見学に】
 住所を見ると名古屋市内では住宅地として人気のある区で、最寄り駅までは少し遠いものの、かなり良い場所に立地していました。望んでいる利回りではなかったものの、築年数や立地を考えると魅力的に感じたため、既に夜9時頃でしたが、早速物件を見にいこうと思いました。広告には町名までで、正確な番地が記載されていないため、グーグルストリートビューで場所を探し、何とか特定しました。すると、なんと、偶然にも以前、購入しようとし、タッチの差で他の人に購入されてしまった物件の隣りにあったことに驚きと何とも言えない縁を感じました。
 実際に物件の外観を見ると、すごく綺麗で角地であることも気に入りました。そのため、翌日すぐに仲介業者にアポイントをとり、後日、両親と妻を連れて物件の内見に行きました。

 

【物件は気に入ったものの、利回りが低いため見送り】
 部屋はメゾネットになっており、1階に5畳ほどのキッチン、トイレ、お風呂があり、2階が7畳ほどの洋室、クローゼットに、さらにロフトがついており、天井が高い設計になっていました。木の材質をそのままいかしたデザイナーズ物件のような内装でした。話を伺うと大手のメーカーで建てたものでなく、小さな設計事務所に依頼された物件のようで、単身者向けの物件としては立派なキッチンがついており、浴室乾燥機や電子キーが標準装備されていたり、随所にこだわりやお金をかけて建てたことが分かりました。
 建物としては非常に気に入ったのですが、利回りが低いこと、最寄り駅から20分程度かかること、また、1号物件を購入してからまだそれほど時間がたっていないことから、一旦購入を見送りました。

 

【大幅な値引き交渉に成功】
 その後、2~3週間後くらいに、仲介業者から連絡があり、1100万円に値下げ可能だが、購入の意思はないか確認がありました。
 現在の状況では考えられないのですが、当時は10%の利回りでも特に高いということはなく、融資が厳しい時でしたので、木造物件は人気がなく問い合わせがあまりなかったようです。
 売主は相続で祖母から引きついだ物件で、空いている1室がずっと埋まらないこと、修繕などの管理の対応が苦痛であり、出来るだけ早く現金化したいとのことでした。仲介業者の方の意見としては、木造で16年経っており、融資をとりつけるのは難しいと思われるため、現金購入できる人に早急に売りたいとのことでした。
 現金決済であればもう少し値引きできるではないかと考え、金額交渉することにしました。駅から遠いことや、現在募集している家賃は建築当初の金額であり、16年経過している今では、1万円以上下げる必要があるのではないかとお伝えし、金額交渉を行いました。何度かのやりとりの後、最終的なこちらの希望として、諸経費含め1000万円以内であれば現金購入するとお伝えし、結果的にほぼ土地値である860万円で了承していただきました。

 

【入居付けにやや苦労するも、その後4年以上満室に】
 2013年1月に無事決済を終え、晴れて2棟を保有することになりました。購入前に懸念していたとおり、駅から少し離れていることもあり、空き室の客付けには半年ほどを要しました。他の不動産投資家の方が実践されているように、勇気を出して飛び込みで不動産屋を訪問し、募集をお願いしたりもしましたが、決済から4か月ほど何も反応がありませんでした。
 そのため、何度か管理会社を直接訪問し、保証金を家賃3か月分から2か月分に変更してもらったり、募集家賃も当初掲載していたものから、一気に4千円値下げする条件変更を重ね、何とか入居につなげました。
 2号物件については、その後、4年以上に渡り、満室経営となりましたが、ローンがなく、また大きな修繕も発生しなかったため、非常に大きなキャッシュフローを生み出すことになりました。
 本物件をうまく運用できたおかげで自信がつき、その後の3号物件、4号物件購入に向けて大きな推進力となりました。

 

2号物件スペック・購入費用
2013年1月購入
愛知県名古屋市・JR/地下鉄の駅から徒歩20分
木造2階建てアパート(メゾネット・1DK2室)
平成9年築(購入時築16年)
土地:18坪・角地
建物面積:60㎡
金額:1300万円→860万円(現金決済)
満室家賃収入:11.3万/月 135.6万円/年(購入時)
表面利回り:15.8%
購入時の諸経費(仲介手数料・登記・火災保険等):110万


購入した理由
①立地がよく資産価値が高い(住宅地として人気の区)
②周辺に大学、企業、ショッピングモールがある
③鉄道の駅からは遠いが近くにバス停がある
④築年数がまあまあ浅く、大規模修繕が暫く不要
⑤内装がデザイナーズのようであり、おしゃれ
⑥バス・トイレ別、浴室乾燥機、ウォッシュレット、電子キー等設備が充実している
⑦募集家賃が高すぎるため、家賃を下げれば客付けは問題なさそう
 
購入前不安であったこと
①最寄り駅から徒歩20分程度かかる
②立地はよいが、市内の単身用としては高い家賃である
③現在管理をお願いしている会社が適切な管理運営をしてもらえるか
④入居している方は建設当時の家賃であるため、退去に伴い利回りが下がる
 
物件を認知してから買い付け申し込みに要した期間
 1か月半程度

 

f:id:cash-flow-life:20171126202011j:plain

2号物件2階洋室・天井が高く開放感があります

f:id:cash-flow-life:20171126202240j:plain

2号物件ロフト部分・木の質感が活かされています

f:id:cash-flow-life:20171126213214j:plain

2号物件1階キッチン・水回りが全てまとめられています


応援クリックよろしくお願いいたします! 


不動産ランキング


サラリーマン投資家ランキング