7年以上物件を管理・運営してきた中で、よく発生する修繕の内容と金額をご紹介します。
私の場合は築古の物件を所有しているため、以前ご紹介したように総家賃収入の約10%程度修繕費がかかっています。
修繕については自分で対応することはなく、全て管理会社の方にお任せしています。相見積もりをとったり値引き交渉なども行っていませんので、割高な金額ですが、会社員をしながらでは手間をかけられないため、割り切ってお支払いをしています。
なお、修繕の内容は現状回復のみで、設備をグレードアップしたり、壁紙を工夫するなどのバリューアップのリフォームはしたことがありません。
満室経営ではなく、修繕費などの経費やローンを支払いながらも、キャッシュフローはそれなりに残っていますので、やはり高利回りで物件を購入することがいかに大事かお分かりいただけると思います。
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第１位：入退去に伴う室内の現状回復費
1号物件では今まで合計15回の退去がありました。主には壁紙の張替えとハウスクリーニング、クッションフロア張替え、木部の塗装などです。まれにハウスクリーングだけで済む場合もありますが、大体は壁紙の張替えを行っています。クッションフロア張替え、木部の塗装はケースバイケースです。
毎回金額にばらつきがありますが、1K・ロフト付きの部屋でハウスクリーニングと壁紙の張替えで8～9万円、クッションフロア張替えや木部塗装が入ると15万円前後かかることもよくあります。過去のトラブルでご紹介したとおり、普通ではないほど部屋にゴミを置いて生活されていた方の場合は、特殊クリーニングを入れ25万円ほどかかったこともあります。
第２位：エアコン交換
年に1回はどこかの部屋が故障しています。いつもパナソニック製の6帖タイプを購入し、取り付け費込みで8万円くらいお支払いしています。家電量販店やネットで見ると5～6万円で同じようなものが買えますが、入居者や取り付け業者との調整なども含んだ費用として割り切ってお支払いしています。
第３位：給湯器交換
1年に1回あるかないかくらいの頻度です。1Kの部屋のもので9万円（本体7万円・取り付け費2万円）くらいです。2号物件では、昨年度に初めて交換しましたが、なぜか高性能の大きな電機温水器を使用していること、道路付けの関係で4人がかりで搬入・設置したため28万円もかかりました。
第４位：電気コンロ交換
これも1年に1回あるかないかくらいの頻度ですが、取り換えると4万円近く（本体2.3万円・取替施工費1.5万円）かかります。
第５位：水回りの修繕
以前ご紹介したとおり、ユニットバスから階下への水漏れが過去に1回、あとはキッチン周りの軽微な水漏れが何回か発生しました。キッチン水栓の不具合は、パッキン取替などすぐに直せるものでしたので、5千円～1万円程度の修繕費です。水回りは早急に対応する必要がありますので、管理会社の方には私への報告は事後でよいとお伝えしています。
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