ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】サブリース契約のリスク

 

 

 
 前回の記事では、新築アパートの特徴についてまとめました。

 今回は新築のアパート建設とセットになっていることの多いサブリース契約のリスクについて書きたいと思います。

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 サブリース契約とは、いわゆる一括借り上げのことで、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、空室でも一定のリース料を大家さんへ支払う契約のことです。

 サブリース契約は、以下のようなメリットがあります。土地を所有している方の相続対策として、あまり不動産事業に詳しくない方でもアパート経営を始めやすいことから、一気に広がりました。

【サブリース契約のメリット】
①空き室による家賃損失期間がない
②入居者募集の手間がない
③仲介料や広告料が発生しない
④滞納が関係ない

 
 上記だけをみると、素晴らしい内容に思えますが、全国的にトラブルが多発しているようですので、注意が必要です。

 各社によって借り上げ期間、家賃固定期間、サブリース手数料に含まれる費用の範囲などは異なりますが、一般的には以下のようなリスクがあります。


【サブリース契約のリスク】

①実際は家賃保証契約ではない
 営業マンの「30年間一括借り上げして、家賃を保証する」という言葉を鵜呑みにして、家賃保証契約と勘違いしているケースがかなり多いようです。
 しかし、実際は賃貸借契約であるため、借主であるサブリース会社のほうが保護されます。
 家賃10年固定と契約書に明記されていても、運営が厳しくなれば、サブリース会社は家賃の減額請求が可能です。
 なお、家賃の減額に合意できない場合、サブリース会社から一方的に契約解除がある場合もあります。(契約書に解約条項がない場合は一方的に契約解除されません)

 

経営を自分でコントロ―ルできない
 基本的に任せっぱなしになりますので、募集家賃や方法、リフォームなど家主の判断で改善ができません。修繕費は高額の金額が請求される可能性がありますが、金額交渉するとかなり嫌がられ、契約解除をちらつかせる業者もあるようです。


トラブル発生時の受け皿がない
 家主はアパート経営をしている「事業者」の扱いとなるため、消費者庁が管轄する意味での「消費者」という認定になりません。トラブルになっても家主の受け皿になる場所がないようです。


 
 サブリースの危険性については、「家主と地主」という月刊誌の2015年8月号(サブリース徹底研究)や、2017年8月号(30年一括借り上げの実態)で特集されています。

 古本でしか手に入りませんが、とても分かり易くまとまっていますので、サブリース契約を検討されている方は、ぜひ一読してください。

 ちなみに私は「家主と地主」を大分前から定期購読しており、毎月自宅に届くようになっています。安価な値段(一冊690円・年間で8,280円)で、最新の情報を得ることが出来ますので、とてもおすすめです。

 

【月刊誌:家主と地主】

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