4号物件で、2月に水漏れが発生しました。原因はバルコニーにある洗濯機置き場の蛇口が寒波の影響で壊れたことでしたが、その時の対応は7,000円程度の修繕費で済みました。
しかし、何故かそれから1か月半くらい後に、今回のタイトルどおりの高額な見積もりが届きました。。。
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なぜ、このような見積もりが送られてきたかというと、水漏れ対応の際に管理会社の方が2階ベランダ下の点検口から中を確認したところ、ベランダの木材が広範囲に渡って腐っているのを発見したからです。
今回の蛇口の破損が直接的な原因ではなく、2階ベランダの排水口のつまりなどが原因で、長年水漏れが発生しており、木部に浸水したことが原因であろうとのことでした。
このままの状態だと、最悪の場合、ベランダの床がぬける可能性があるため、修繕をしたほうがよいということで、写真付きの現状報告書と見積もりを作成して送ってくれました。
見積もりを作成する前に、事前に連絡があったわけでなく、突然連絡があったことと、110万円というあまりに大きい金額のため非常に驚きました。
とりあえず資料だけではよく分かりませんでしたので、数日後、現地で管理会社の方から説明を受けました。
実際に点検口から確認すると、確かに広範囲に渡って腐っているような状況であり、修繕したほうがよいのは間違いなさそうでした。
しかし、一方でベランダの木部の上には金属の大きなパネルが張ってあり、部分的な腐食で床がそう簡単にぬけるものなのかとも思いました。
どうしようか考えていたところ、4号物件には2年間の瑕疵担保がついていたことを思い出しました。
※瑕疵担保とは
建物に瑕疵があり、取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合、売主が買主に対して負う責任のことです。『瑕疵』とは『隠れた傷や欠損』のことを言います。『瑕疵』として認められるのは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」であり、建物の基礎、柱、梁、壁、屋根などが該当します。
通常、個人の方が売却された場合は、瑕疵担保がつかないことが普通です。1～3号物件については、瑕疵担保免責で購入しています。
4号物件は、以前の持ち主が個人ではなく、投資用不動産を扱う販売会社でした。宅建業者が売主となる場合については、不動産の専門知識が少ない買主側が不利にならないよう保護する考え方により、瑕疵担保がつきます。
今回の内容的には、瑕疵担保に該当する可能性があると思いましたので、まずは4号物件を購入した仲介会社の担当の方に相談をすることにしました。
すると、やはり瑕疵担保に該当する可能性があるかもしれないとのことで、売主の会社に相談していただけることになりました。
今まで幸いにも、1号物件や2号物件ではこのような事は発生しませんでしたが、築古物件の場合は、購入後に大きな修繕が発生する可能性があることを想定しておく必要があります。（私は1号物件や2号物件の購入時にも、何かあった時のために、一定の現金を残して購入するようにしていました）
私の場合は、3棟目の運営であり、ある程度落ち着いて考えて対応することが出来ていますが、不動産投資を始めた1棟目で今回のようなことが発生したら、大分焦って混乱したと思います。
売主の方がどのように判断されるのか、瑕疵担保に該当しても、全額負担していただけるのか、部分負担となるのか、まったく分かりませんが、今後進展がありましたら、またご報告したいと思います。
今回のようなケースは初めてで、今までにない難しい判断が求められていますが、今後、不動産投資を続けていくうえで貴重な経験になると思って取り組んでいこうと思います。。。
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