ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

不動産投資をする目的・考えと木造アパート投資の利点

 

 

 不動産投資というのは、投資を行う目的や目指す規模によって、成功のパターンは様々です。


 私は築古の木造アパートばかりを3棟所有しています。

 

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 木造アパートしか投資しないと決めているわけでありませんが、私の目的や投資に対する考えは以下のとおりのため、結果的に築古の木造アパ―トしか購入対象にならなかったというのが正直なところです。

 

・不動産投資のキャッシュフローセミリタイアしたい。

・小規模の物件を買い進めることで、リスク分散・失敗する確率を減らしたい。

・複数物件を所有することで、もし将来お金に困る事態になったら、必要な分だけ物件を売却できるようにしたい。

・保険でカバー出来ないような万が一の事態に備え、億単位の借金はしたくない。

・物件は原則売却せず、出来る限り長期間キャッシュフローを得続けたい。

・建物の限界がきたら、そのまま売却、解体して新たに建築あるいは土地として売却、駐車場にする等、その時の状況によって出口の選択肢を選べるようにしたい。

 

 

 木造の物件というのは、RCや重量鉄骨などの大型の物件と比較して、一般的に以下のような利点があります。(何でも例外はありますので、あくまで一般論です)

 

①利回りが高い物件が多い(特に築古)
 利回りが高くないとキャッシュフローが積み上がる速度が遅いため、私にとっては必須の条件です。私は、利回りが高い物件をうまく運営することが何よりのリスク回避だと考えています。利回りが高ければ、空き室や家賃の下落、大規模修繕などにも十分耐えられます。(中には入居付けが相当難しい高利回りの物件もあると思いますので、物件選定が非常に大事ですが・・)


②修繕のランニングコストが安い
 エレベーターや貯水槽など大規模な設備がありませんので、大きな金額がかかるのは外壁や屋根の塗装くらいだと思います。2~3階建ての建物であれば、塗装面積がそれほど大きくなく、足場代も安いため大した金額はかかりません。また、雨漏りの修理や給排水管の工事なども、RCより木造のほうが安価にできると言われています。
 ランニングコストが安いということは、当然、最終的な手残りの金額が多くなります。

 

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③固定資産税が安い
 建物の評価が低いため税金が安いです。特に減価償却がすすんだ築古の物件では、かなり金額が安くなります。固定資産税もランニングコストの一部ですので、当然、最終的な手残りに影響してきます。 

 

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④販売価格に対して土地値の占める割合が高い(都市部・特に築古)
 これも建物の評価が低いことが関係しています。建物の価値は年々下がり、最終的にはゼロに近くなります。土地値が将来的に大きく下がらなければ、建物の価値がゼロになっても資産価値の目減りが少なくてすみます。
 土地値に近い物件を購入すれば、運営がうまくいかなくても損をする確率はかなり低くなります。

 

⑤解体費用が安い
  一般的に木造の解体費用(坪単価)は3~4万円、RCの場合は4~7万円が相場と言われています。私の所有している物件の大きさであれば100~200万円程度で解体できますが、500平米を超えるようなRC物件であれば1,000万円くらいかかるのではないでしょうか。
 そのため、大規模の物件は買い手が付くうちに売却しないと、後々出口が大変なことになる可能性があります。

 

 

 

 一方で、木造の物件は以下のようなデメリットがありますので、人によっては避けて投資される方もいらっしゃると思います。

 

・建物の積算評価が低いため融資が厳しい(築古の場合)

・融資期間が短い(築古の場合)

・小規模の物件が多く一気に資産規模を拡大することは難しい

・防音性や建物の強度など、RCと比べると見劣りする

減価償却期間が短い(木造は22年・RCは47年)

 

 

 

 大規模のRCや重量鉄骨の物件は、家賃収入の規模が大きいため、それほど高利回りでなくても、年間数百万円のキャッシュフローをすぐに得ることが出来る場合があります。

 築古の木造物件は融資がつきづらいですし、小さな物件で一気に規模を拡大するのは難しいところがありますので、これは一長一短です。

 


 人によって投資を行う目的や理由は様々であり、どのような物件が良いかというのは簡単に言うことは出来ません。

 ですが、基本的に不動産投資には以下のような特徴・利点がありますので、個人的には、サラリーマン・自営業・会社経営者・士業で独立されている方、主婦の方など、どんな方にでもおすすめ出来る非常に素晴らしい仕組みだと思っています。

 

【不動産投資の特徴・利点】
①少ない自己資金でも融資を受けて事業を行える。
アウトソーシング出来る業務が多いため、本業を続けながら行える。
③高利回りの物件をうまく運営できれば、大きなキャッシュフローを得られる。
④そのキャッシュフローを積み上げ、物件を購入し続ければ資産を拡大できる。
⑤購入から運営まで、誰が行っても再現性の高い様々なノウハウが確立されている。
株式投資と比べ、家賃設定、リフォーム等自分でコントロールできることが多い。
⑦土地値に近い金額の物件は、地価が大きく下がらない限り損をしづらい。
⑧安定した収入を見込め長い年月をかけて運用すれば、損をしづらい。
⑨物件価格が上がれば売却益を得られる
⑩戦略的な運営をしている大家はまだまだ少ない。本気で取り組めば優位に立てる。
⑪家族に安定的な収入が入る資産を残せる。

 

 

 但し、そもそも自分の目的に合っていない物件を購入したり、目的に合った物件でもうまく運営できなければ、大きな損害を被る可能性もあります。


 今は沢山の書籍が出ていますし、ブログ等でも無料で勉強することは十分可能だと思いますので、業者や人の言うことを鵜呑みにせず、自分でしっかりと勉強をしてから投資を始めることをおすすめします。

 

 

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