ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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3号物件(築19年重量鉄骨戸建て・自己使用中)購入までの道のり・購入費用

 

 

【新しい家族ができ、戸建購入を検討】
 結婚後は、私の実家(2世帯住宅)に家賃を払って住んでいましたが、子どもが生まれ、手狭になったため何かしら物件を買って引っ越すことを考えるようになりました。
 理想としては、オーナーズルームがあるような小規模のマンションやビルを買ってそこに住み、他の部屋を貸し出して賃貸収入を得られればと思っていましたが、既に投資用物件は大分値上がりしている状況であり、そんな都合がよい物件が現れることはありませんでした。
 戸建投資にも興味があり、普段から中古の戸建についてもサイトでチェックをしていましたが、実際に自分が住むことを想定して物件を探し始めました。

 

【インターネット掲載即日に、物件を見学】
 探し始めてから一か月ほどで、実家の近くで見た目の割りに安い物件が出てきました。3階建ての重量鉄骨で、1Fが元診療所、2・3Fが住居になっており、投資物件として売り出されてもよさそうな珍しい物件でした。
 妻と相談したところ、すぐ気に入り、夜遅い時間でしたが、2号物件と同様、グーグルストリートビューで探索・住所を特定し現地に向かいました。写真どおり立派な建物であったこと、角地で全面の道路が広く、また、隣が空地であることや、徒歩数十秒のところに大きな公園があることなど、非常に良い印象でした。
 翌日、すぐアポイントメントをとり、数日後の土曜日に室内を見せてもらうことになりました。売主の方が住まわれている状態でしたが、仲介業者の方と売主の方両方から話を詳しく伺うことができました。

 

【広告内容と異なり3路線利用可、公園も近く環境がよい】
 売主の方は自分の診療所兼自宅として、建物を建設したこと。この家で子どもを3人育てたが、子育てには非常に良い環境であること。当初の資料には私鉄の駅から徒歩10分となっていましたが、公園を通ってそのとなりの駅に行けば8分ほどでいけること、地下鉄の駅やJRの駅も少し離れているが利用可能なことが伺えました。
 マイナス点としては、今まで一度も大きなリフォームをしていないこと、2階の部屋の窓枠サッシから、台風など特に横殴りの激しい雨が降った時に雨漏りをしたことがあること、エアコンが隠蔽配管であることなども教えていただきました。そのため、非常に安い価格で売り出ししているとのことでした。
 仲介業者からは、既に1階を店舗として活用したいとう方が見学に来ており、非常に安価な物件で目立つため、他にも購入希望者は多く現れるだろうとのことでした。

 

【4日間で購入決意、全面リフォームを実施】
 帰宅後、物件資料を再度詳細に確認しながら、妻と相談しました。建物は3000万円ほどかけて建てており立派であること、土地の値段としては900万円相当であること、将来的には店舗・事務所や住居として貸出できそうなことを考えると、やはり非常にお得な物件であろうということになりました。
 今回、非常に良いタイミングで見つかったことは、運命的なものであり、他の人に買われないうちに、翌日、買い付けを出すことにしました。
購入後は、以下のリフォームを220万円ほどかけて行いました。
  ・外壁/屋根/ベランダ塗装
  ・室内壁紙全面交換
  ・洗面台交換
  ・脱衣所フローリング交換
  ・インターフォン取り付け
  ・畳表替え(6畳×2室)
  ・障子、襖張替
  ・全面クリーニング
                            

【1号物件のアパートローンの金利を交渉】
 なお、1号物件の融資をお願いした信用金庫で住宅ローンを借りることにしましたが、条件としてアパートローンの金利を交渉し、2%から1.5%に変更できたことも非常によかったです。(毎月の支払が5000円減りました)
 現在、住んで2年以上経ちましたが、やはりすぐ近くに大きな公園があることや、大通りから離れており、非常に静かな環境であること、また角地で回りに気兼ねすることなく子育てをできているので購入して正解であったと常々感じています。
 購入金額が安いため、月々のローン返済がワンルームアパート並の金額で済んでいたり、固定資産税も安く、さらなる投資をするための資金が貯めやすくなったことも非常に良かった点であると思います。ただ、終の棲家とは思っておらず、将来的には別の住居を購入し、現在の住まいは賃貸に出したいと考えています。 

3号物件スペック・購入費用
2015年9月購入
愛知県名古屋市・私鉄駅徒歩8分/地下鉄駅徒歩12分/JR駅徒歩15分
重量鉄骨3階建戸建(1F元診療所、2・3F4DK)
平成8年築(購入時築19年)
土地:18坪・角地
建物面積:121㎡
購入金額:1580万円→1540万円
融資(住宅ローン):1340万・35年・金利0.6%
リフォーム代:220万円
購入時の諸経費(仲介手数料・登記・火災保険等):153万


購入した理由
①私鉄・地下鉄・JR全ての路線が利用可能
②子育て環境がよい(大きな公園がある、保育園・幼稚園が多い)
③重量鉄骨で頑丈な造りをしており、耐震・耐久性がある
④角地かつ、隣が駐車場のため、周りにさえぎるものがなく景色がよい
⑤近くにショッピングモール、ホームセンター、病院など多々あり便利
⑥実家から近く、かつ職場までの距離もあまり遠くならない
⑦将来的に、1Fを事務所・店舗、2・3Fを住居として貸し出すことが可能
⑧築20年以内のため、住宅ローン減税が利用可能
 
購入前不安であったこと
①売主が居住中の状態で購入しているため、建物の隅々まで確認しきれていない
②リフォームがいくらかかるか不明
③窓サッシから雨漏りしたことがあり、簡易なリフォームで対応可能か不明
④エアコンが隠ぺい配管であり、取り換え時に不都合がでないか
 
物件を認知してから買い付け申し込みに要した期間
 4日

 

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【3号物件3階洋室】ぼちぼち大家の部屋です。2部屋をつなげたので13畳ほどあります。

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【3号物件3階洋室】壁紙の取り換え・ハウスクリーニングだけでかなり綺麗になりました

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【3号物件1階元診療所】22~23畳ほどの広さがあります。今は物置兼子供の遊び場です。


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