ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

不動産投資のリスクに対する考え方

 

 

 不動産投資には様々なリスクが存在します。完全にリスクを無くすことはできませんが、購入する物件の選択や、保険等で軽減することは可能です。私のリスクに対する考え方をまとめました。

 もちろん何事もリスクが少ないほうがよいと思います。しかし、給与以外の収入を増やすためには、一定のリスクを受容して行動する必要があります。
 

 会社の給与だけで十分で、将来への不安がない方もいるかもしれませんが、何も行動しないと収入を会社のみに依存するというリスクを抱えることになります。

 また、現金貯金だけでは、今後インフレになった場合に資産が減少する可能性があります。

 給与以外の収入を得ることで、生活が安定するだけでなく、様々な将来の可能性が広がりますので、不動産投資以外の投資・事業等何でもよいので、何か行動されることをおすすめします。



【不動産投資のリスク】
地震・火災・事故
 リスクの軽減方法としては以下が考えられます。大規模な1棟のみ所有するよりも、小規模の物件を複数持っているほうが、様々なリスクの影響を分散することができます。
 また、土地値の割合が高い物件であれば、仮に建物が使用できない状態になっても、土地としての価値があれば売却して損失を解消・軽減することができます。

 1)物件を分散して持つ
 2)販売価格に対して土地値の割合が高い物件を購入する
 3)利回りの高い物件を購入し、投資金額を早く回収する
 4)新耐震の物件(1981年以降に建設)を購入する
 5)火災保険・地震保険に加入する
 6)火災保険の特約で水漏れなど諸々のリスクに対応する


孤独死
 一人暮らし用の物件を購入した場合、発生する可能性があります。高齢者や疾病を持たれている方の入居をお断りすれば、孤独死の確率を減らすことはできますが、若い方でも起こり得ることですので、完全にリスクを排除することは難しいです。
 現在は孤独死に対応した火災保険の特約や少額保険があります。保険に入っていれば、孤独死が発生した際に、部屋の修繕費や空き室になった期間の家賃保証、家賃を下げた場合はその金額を補填してくれます。


③家賃下落
 投資金額を早く回収できる利回りの高い物件を購入することで、家賃下落にも耐えられますし、他の物件との価格競争でも優位にたてます。また、仲介業者への広告費を多く設定することで、ある程度は家賃を下げずに入居付けを行えると思います。


④建物の老朽化
 
築50年ほど経っていても現役で活躍中のアパートは多々あります。しっかりとメンテナンスを行っておけば、かなり長く使えると思います。築古の物件を買って大丈夫かと心配されることもありますが、そこまで古くなる前に投資金額は回収してしまいますし、20~30年運用した後は年齢も60代になっていますので、土地値で売却し現金化してもよいかなと考えています。(購入価格に対し、土地値の割合が高い物件を購入すれば、値下がりを少なくできます)


⑤人口減少
 今後、日本国内は人口減少が激しい地域と、ゆるやかな地域と二極化していきます。自治体が発表している人口予測を参考に、減少のゆるやかなエリアに物件を購入することです。必ずしも都市部でなくても良い場所はあると思いますので、マクロではなくミクロの視点で探す必要があります。また、繰り返しになりますが、家賃の価格競争で優位にたつには高利回りで物件を購入することが必要です。


⑥土地値の下落
 
これも、人口減少のゆるやかなエリアに物件を購入することでリスクを軽減できると思います。不動産の価格は株式ほど短期間で激しい値動きはしませんので、よほどのことがない限り急激に価値が下がることはありません。もし下落の傾向が続くのであれば、どこかで売却することを選択してもよいかもしれません。


⑦競合物件の増加
 
特にここ何年間は新築物件が乱立しているようです。名古屋市内でも8%程度の利回りで次々に建設・販売されています。友人などから、今後、賃貸物件が増えすぎて競争が激化するが大丈夫なの?と心配していただくことがあります。
 しかし、一人暮らし用の新築物件は名古屋市内であれば5万円前後の価格帯が多く、私の保有している1Kの物件は3万円台の金額です。想定している入居者が全く異なるため、将来的に競合することはありません。
 手狭で設備が充実していないくても、安価な家賃の物件というのは今後も一定のニーズがあり続けると考えています。

 

 

 

 以上、簡単にまとめてみましたが、殆どのリスクについて、利回りの高い物件を購入し、投資金額を早く回収することがいかに重要かお分かりいただけるかと思います。
 
 不動産投資を行う目的や投資を行う人の属性によって、購入すべき物件や受容できるリスクは異なります。いずれにせよ想定されるリスクを十分に考え、受容できるか検討し、家族とも共有したうえで投資を行うことが重要です。

 

 

応援クリックよろしくお願いいたします!


不動産ランキング


サラリーマン投資家ランキング