ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

築20年・利回り16%で購入した1号物件の7年間のキャッシュフロー・入居率・残債を公開!

 

 

 2017年も終わりに近づきましたので、1号物件の今までのキャッシュフロー(7年間分)と入居率・残債を公開します。


<1号物件の詳細はこちら>

www.bochibochiooya.jp

 
 満室経営ではなく、修繕費も結構かかっていますが、16%の表面利回りで購入(現在は家賃の低下により満室時で15%程度の表面利回り)しているため、順調に残債が減り、かつそれなりの手残りとなっています。
 
 どこにでもある手狭な3点ユニット・1Kタイプの築古物件であっても、そこそこ順調に運用できれば十分に資産を積み上げていけることが分かるかと思います。

 

【1号物件のキャッシュフロー概算】
   家賃収入 管理費 固都税 修繕費 ローン返済後 
2010年: 21万              3万
2011年: 433万    12万   14万    38万        153万   
2012年: 421万 13万 12万 61万   119万  
2013年: 431万 13万 12万 33万   148万   
2014年: 418万 13万 12万 33万   144万  
2015年: 404万 12万 12万 56万   106万  
2016年: 438万 13万 12万 32万   170万   
2017年: 412万 13万    12万   305万   -132万
 累計:2983万 89万 86万 560万  711万
※青字部分が家賃収入から経費とローン返済額を引いた手残り


 エアコン、給湯機などの設備故障、退去に伴う修繕費はおおよそ家賃収入の10%程度かかっています。
 
 なお、 2017年の修繕費は大規模修繕費(外壁・屋根塗装、共用廊下・階段補修費 計235万円)を含みますので、金額が大きくなっています。
 
 購入時にかかった費用(頭金200万円・諸費用335万円)は4~5年で全額回収したことになります。

 

 

 <1号物件で今までに起こったトラブルはこちら>

www.bochibochiooya.jp

 

 



【1号物件の入居率】

    入居率  
2010年:60.0%
2011年:84.2%
2012年:87.5%
2013年:93.3%
2014年:89.2%
2015年:87.5%
2016年:97.5%
2017年:90.8%
    平均:90.0%

 

【1号物件の残債】

    年末残債
2010年:2787万
2011年:2625万
2012年:2459万
2013年:2294万
2014年:2129万
2015年:1942万
2016年:1759万
2017年:1573万
    


 入居率は7年間平均でちょうど90%です。ほぼ満室で運営されている大家さんからすれば、もっと頑張らなければいけない数値ですが、特別な営業や工夫をしているわけではありませんので、ぼちぼち大家的にはまずまずだと思っています。
 
 残債は2017年末に1573万円となり、7年間ちょっとで当初の借り入れ2800万円から1227万円減りました。15年間の返済期間ですので、残り8年の返済です。8年後は家賃が今より下がっていると思いますが、返済が終了しますのでキャッシュフローが大きく増える見込みです。

 現在の市況では、名古屋市内の築20年で15~16%も表面利回りがある物件を見つけることは困難だと思いますが、仮に11~12%程度の利回りであっても長く運営を続ければ、資産を積み上げていくことは可能だと思いますので、これからも物件探しを継続していきます。

 

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1号物件2階共用廊下:大規模修繕で見違えるほど綺麗になりました


 

 

 

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