ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

2017年分の確定申告を行いました!

 

 
 本日、2017年分の確定申告書類を提出しました。私は青色申告で確定申告をしていますが、税理士には頼まずに弥生会計のソフトを使って自分で書類を作成しています。

青色申告は一定水準の記帳をし、その記帳に基づいて正しい申告をする人について、有利な取扱いが受けられる制度です。複式簿記の記帳により65万円の特別控除が受けられます。

詳細はこちら:No.2070 青色申告制度|所得税|国税庁



<やよいの青色申告
 

 

 最初はまったくやり方が分からず、書籍やインターネットで調べたり、税務署に問い合わせをしたり、かなり時間がかかりました。現在は大分慣れて短時間(数日)でできるようになりました。
 
 不動産投資で経費となるものは、以下のとおりですが、そのうち大きな割合を占めるのは減価償却費と修繕費です。

 

税金の計算方法】
 
1)家賃収入金額ー必要経費=不動産所得
 
2)給与所得+不動産所得ー各種控除=課税所得金額
 
3)課税所得金額×所得税
   課税所得金額に応じ、所得税率は決まっています。
   
国税庁のホームページで確認できます。


【不動産投資で経費になる主なもの】

(1)租税公課(固定資産税、都市計画税、不動産取得税等)
(2)損害保険料(火災保険、地震保険等)
(3)減価償却
(4)修繕費
(5)借入金利
(6)管理費
(7)交通費
(8)通信費(電話通話料、インターネット代等)
(9)新聞図書費
(10)接待交際費
(11)消耗品
(12)税理士費用   

 

 
 私が運営している木造の築古物件の場合は、減価償却期間が短く、償却が終了すると所得が増えるため、税金が大きく増えることになります。


 1号物件の減価償却期間は6年であったため、2016年で償却期間が終了となり、2017年は大幅に所得が増える予定でした。

 しかし、1号物件は以前の持ち主の方が行った外壁塗装から10年以上経過しており、また、一度も手を入れていない共用階段・廊下がかなり痛んでいましたので、減価償却が終了したこのタイミングで修繕を行うことを以前から計画していました。

 

 <1号物件の詳細はこちら>

www.bochibochiooya.jp

 

 
 大規模修繕は235万円かかりましたが、現状回復の修繕として経費計上しましたので、2017年の不動産所得はゼロとなりました。

 そのため、予定納税で昨年中に既に支払った金額28万円ほどが還付される予定です。

※予定納税は、その年の5月15日現在において確定している前年分の所得金額や税額などを基に計算した金額(予定納税基準額)が15万円以上である場合、その年の所得税及び復興特別所得税の一部をあらかじめ納付するという制度です。

  
 今年は4号物件が増えたことにより、大きく所得が増える見込みです。原価償却費も増えますが、確実に税金が増えますので、どのように対策するか頭を悩ませているところです。 

 
 <4号物件購入の詳細はこちら>www.bochibochiooya.jp

 

 
 昨年末、不動産投資に強いという税理士事務所に、法人化について相談にいったのですが、無料相談が悪かったのか、担当の方が悪かったのか、「何とも言えないですね~」の一点張りでまったく参考になりませんでした。(大した規模ではないので、確かに何とも言えなかったのかもしれませんが。。。)

 引き続き別の税理士の方に相談に行きたいと思っていますが、信頼できる方を探すのは結構難しいような気がしています。やはり自分でしっかり勉強して対策を考えるのが一番よいのかもしれません。

 いずれにせよ、利益が出ていれば納税するのは当然ですし、黒字経営を続けて融資を引きやすい状態にしておくことは、今後規模を拡大するうえで大事だと思いますので、無理に節税することを目的とするのではなく、運営規模・収入にあった適切な申告をしていきたいと考えています。

 

 

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