今回は、新築木造アパート投資の特徴について私が思っていることを書いてみます。
ここ何年か名古屋市内のいくつかのエリアでは、信じられないほど沢山の新築の物件が建設・販売されています。
新築はローンが組みやすく、サラリーマンでも安定した収入があれば購入しやすいこと、また、客付けがしやすい、修繕費があまりかからないなど、安心して取り組めるイメージがあるため、多くの方が興味を持たれるのはよく分かります。
しかし、中古物件と比較するとキャッシュフローが出にくいこと、また、積算評価も販売価格に比して低いため、新築アパート投資で資産を拡大していくことは簡単ではないと思います。
それは、多くの新築アパートには以下のような特徴があるからです。
①利回りが低い（6～8％が多い）
②新築プレミアムの家賃で利回りが計算されている
③販売価格に対し、土地の値段の占める割合が低い
④似たような物件が乱立しており競争が激化している
⑤入居者の年代や属性が限られる
名古屋市内で販売されている新築物件で、最も高い利回りは8％くらいです。よく売りにだされている価格帯のアパートの収支を想定してみると以下のようになります。
【新築木造アパートの例：利回り8％】
価格：5,000万円（土地1,000万円・建物4,000万円）
家賃：400万円/年・33.3万円/月
ローン支払い：18.5万円/月（30年・金利2％）
諸経費（管理費・修繕費等）：3.3万円/月（家賃の10%想定）
手残り：11.5万円/月
この場合、満室であれば月11.5万円の手残りがあるように見えますが、空き室期間は必ず一定ありますし、固都税や最終的な利益にかかる所得税・住民税の支払いなどを考えると、実質的な手残りはかなり下がります。（恐らく5万円前後）
また、当初の利回りは新築プレミアムの家賃で計算されていますので、一度退去が出ると一気に利回りが下がります。
築年数や間取りが同じような建物が乱立していますので、将来的に家賃が下がることは必須だと思います。
今まで、名古屋市内で販売されている数十件の物件概要を確認しましたが、以下の内容に当てはまるものが殆どでした。
①デザイナーズをうたっておりスキップフロア構造
③住宅地として人気のないエリアが多い
④一人暮らし用で家賃が5万～5万５千円
⑤プロパンガス仕様
名古屋市は車社会ですので、殆どの人が家賃以外に1万円ほどかけて駐車場を借りることが想定されます。
こういった新築物件は中高年の方や高齢者の方が好むデザインや間取りではないため、入居のターゲットとなるのは手取り月収が20～25万円以上の独身の若い方です。それなりの企業に勤めている方や医療従事者などが想定されます。
人気のエリアにある物件であればよいのですが、それほど人気のないエリアに住もうと思っている、属性のよい入居者の方がどれほどいるのかというのは、正直かなり疑問なところです。
高い入居率を長い間維持できれば、ある程度のキャッシュフローは得られると思いますが、思ったより儲からないという方が殆どなのが実情のように思えてなりません。
10年ほど経つと家賃はかなり下がると思いますし、修繕費なども増えてきます。もしも、家賃の下落が想定よりも激しい、空き室が埋まらない状態が続くようなことがあると、持ち出しが増えて、アパートを保有し続けることが難しくなる危険性があります。
築10年ほどの物件もよく売りに出されていますが、これは最初から10年ほどで利益を確定して売却する予定だった方だけでなく、思ったように儲からないので手放している方が多くいるのだと思われます。
新築に限らずですが、10年後、20年後の家賃、修繕費、空き室率などを厳しく見積もり、投資として耐えうるものなのか、しっかりと事前にシミュレーションしておくことが重要です。
なお、新築であっても土地を自分で仕入れて、建物も自分で設計事務所などに依頼して建築することで、利回りを高く（9～10％以上）する。物件価格の上昇や人口増が見込まれるエリアに購入し、インカムゲインとキャピタルゲインを合わせて利益を出す。などすれば、儲かる可能性は十分にあると思いますので、新築の全てがよくないということではありません。
不動産投資というのは、しっかり勉強すればかなりの確率で成功することのできる投資だと思います。
失敗しても誰も責任をとってはくれませんし、家族にも迷惑をかけることになりますので、販売業者の話を鵜呑みにせず、十分に勉強をされてから投資を始めることをおすすめします。
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