前回の記事では、新築アパートの特徴についてまとめました。
今回は新築のアパート建設とセットになっていることの多いサブリース契約のリスクについて書きたいと思います。
サブリース契約とは、いわゆる一括借り上げのことで、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、空室でも一定のリース料を大家さんへ支払う契約のことです。
サブリース契約は、以下のようなメリットがあります。土地を所有している方の相続対策として、あまり不動産事業に詳しくない方でもアパート経営を始めやすいことから、一気に広がりました。
【サブリース契約のメリット】
①空き室による家賃損失期間がない
②入居者募集の手間がない
③仲介料や広告料が発生しない
④滞納が関係ない
上記だけをみると、素晴らしい内容に思えますが、全国的にトラブルが多発しているようですので、注意が必要です。
各社によって借り上げ期間、家賃固定期間、サブリース手数料に含まれる費用の範囲などは異なりますが、一般的には以下のようなリスクがあります。
【サブリース契約のリスク】
①実際は家賃保証契約ではない
営業マンの「30年間一括借り上げして、家賃を保証する」という言葉を鵜呑みにして、家賃保証契約と勘違いしているケースがかなり多いようです。
しかし、実際は賃貸借契約であるため、借主であるサブリース会社のほうが保護されます。
家賃10年固定と契約書に明記されていても、運営が厳しくなれば、サブリース会社は家賃の減額請求が可能です。
なお、家賃の減額に合意できない場合、サブリース会社から一方的に契約解除がある場合もあります。（契約書に解約条項がない場合は一方的に契約解除されません）
②経営を自分でコントロ―ルできない
基本的に任せっぱなしになりますので、募集家賃や方法、リフォームなど家主の判断で改善ができません。修繕費は高額の金額が請求される可能性がありますが、金額交渉するとかなり嫌がられ、契約解除をちらつかせる業者もあるようです。
③トラブル発生時の受け皿がない
家主はアパート経営をしている「事業者」の扱いとなるため、消費者庁が管轄する意味での「消費者」という認定になりません。トラブルになっても家主の受け皿になる場所がないようです。
サブリースの危険性については、「家主と地主」という月刊誌の2015年8月号（サブリース徹底研究）や、2017年8月号（30年一括借り上げの実態）で特集されています。
古本でしか手に入りませんが、とても分かり易くまとまっていますので、サブリース契約を検討されている方は、ぜひ一読してください。
ちなみに私は「家主と地主」を大分前から定期購読しており、毎月自宅に届くようになっています。安価な値段（一冊690円・年間で8,280円）で、最新の情報を得ることが出来ますので、とてもおすすめです。
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