本日、購入を検討している物件の販売会社にお伺いし、買い付け申し込み書を提出してきました。
半年くらい前の売り出し時より既に500万円値引きしているため、これ以上の値引き交渉は厳しいと言われましたが、販売価格から5％ほど指値をした金額で交渉をしていただくことになりました
ただ、買い付け申し込み書を提出したものの、今回の物件は以下の大きな懸念点があるため、購入を決定するかは今後の条件次第です。
【本物件の懸念点】
・入居者の殆どが中国籍の方
・オーナーが知り合いを直接入居させている
・簡易な賃貸契約しか交わされていない
・契約書がない入居者もいる
・連帯保証人、保証会社がついていない
・管理会社が管理していない部屋がある
保証会社がついていないと、家賃の滞納があった際に大きな被害を被ることになりますので、かなり高リスクな状況です。
私が現在保有している物件でも、外国籍の方がいますが、必ず保証会社を通していただいています。
購入までに契約をし直し、保証会社を通せれば問題ないのですが、現オーナーの方がそのような対応をしていただけるか分かりません。
バス便の立地であるものの、土地が50坪あり資産価値がそれなりにある物件です。名古屋市内の物件としては高利回りで、満室にも関わらず売れ残っているのは上記の理由が大きいと思います。
不動産投資をこれから始めようとしているような方には手を出しづらいですし、逆に上級者でも資金に余裕がある資産家の方などは、このようなややこしい築古の木造物件は購入しないと思います。
だからこそ、私のような規模のサラリーマン大家にチャンスがあると思うのですが、少なくとも今の状態のまま購入する勇気はありません。
また、融資に関しても1点問題が出てきました。
銀行からは、9月中の決済であれば金利3.6%となるが、10月以降になれば3.9％に上がると言われてしまいました。。。
3000万円以上のフルローンですので、0.3％でも月々6~7千円の差が出ます。何も問題がない物件であれば、9月中の決済は十分間に合うのですが、今回の場合は難しいかも知れません。
早く次の物件を購入して、キャッシュフローを増やしたいと考えていますが、焦りは禁物ですので、今後の展開によっては購入を見送るつもりです。
名古屋市内の物件は低利回りのものが多い中、今回のような比較的高利回りの物件はやはり何かしらの問題があります。
ただ、キャッシュフローを拡大するためには、一定のリスクを許容して高利回りの物件を購入する必要があるので、本当に悩ましいところです。
私が夏季休暇中のため、考える時間をたっぷりとれるのがせめてもの救いです。。。
進捗がありましたら、またご報告します。
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