昨年10月に購入した4号物件ですが、早いものであっという間に1年経ちました。
1室空きの状況で購入した後、長い間空き室がある状態が続き、7月にやっと満室になりました。
経費としては、管理会社に支払う管理費、退去に伴う修繕や入居付けの広告費、共用の電気代などがありますが、それらをトータルしてこの1年間の収支はどうだったかというのをご報告したいと思います。
【4号物件概要】
愛知県江南市・私鉄の駅から徒歩11分
木造アパート（1K6室・1DK1室）
平成2年築（現在築28年）
購入金額：2,100万円
融資：なし（現金購入）
【2017年10月～2018年9月の収支】
家賃収入：2,408,236円
ー管理費： 96,581円
ー修繕費： 262,387円
ー広告費： 90,720円
ー電気代： 17,895円
ー固都税： 54,100円
―その他： 28,000円
手残り ：1,883,753円
※2017年10月中旬に購入しているため、実質は11カ月半分の家賃です。
※その他の経費は敷金の返金ミスです。
ちゃんと報告していませんでしたが、結局泣き寝入りとなりました。。。
【2017年10月～2018年９月の入居状況】
2017年10月：6室（1室空き）
11月：6室（1室空き）
12月：6室（1室空き）
2018年 1月：6室（1室空き）
2月：6室（1室空き）
3月：5室（2室空き）
4月：6室（1室空き）
5月：6室（1室空き）
6月：6室（1室空き）
7月：7室（満室）
8月：7室（満室）
9月：7室（満室）
年間入居率：88.1％
結果としては、総家賃収入は約240万円で手残りは約188万円でした。ローン返済がないため、家賃収入の8割くらいが手元に残っている計算です。
入居付けに苦戦し、空き室期間が長かったため、家賃収入がその分少なくなってしまいました。
やはり入居付けを早くして空き室期間を短くすることが、今後の一番大きな課題だと考えています。
なお、本物件は、もともと満室家賃収入23.9万円/月・286.8万円/年（表面利回り13.7％）の想定で購入しました。
しかし、退去に伴い家賃を下げて募集・入居付けしたため、現在の満室家賃収入は22.9万円/月・274.8万円/年（表面利回り13.1％）となっています。
これ以上表面利回りが下がらないようにしたいですが、この間の募集状況を考えると維持し続けるのは難しいように思います。
何年か後には、表面利回りがさらに1％程度下がることを想定しておく必要がありそうです。。。
いずれにせよ、何とか軌道に乗ってきた感じですし、しばらく大規模修繕の予定はありませんので、この調子でいけば5年間で1,000万円くらいのキャッシュフロー（税引き前の手残り）を得ることが出来そうです。
2,100万円の購入金額に対し、土地値が800～900万円（実勢価格）程度の物件のため、5~6年ほどうまく運営すれば、よほどのことがない限り損することはないと考えています。
また、今後の家賃の下落を考慮しても、10数年あれば購入金額全てを回収することが十分可能だと思います。
基本的に売却する予定はありませんので、建物のメンテナンスをしっかり行って、出来る限り長く（出来ればあと25年くらい）収益を生み出せるようにしたいと考えています。
これから物件を購入されようとしている方のご参考になれば幸いです。
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