ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】最近の物件探しの状況(2019年3月)

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 ここ最近の物件探しの状況についてご報告します。

 現在、4月に引き渡しが予定されている5号物件購入に向けて、諸々の準備を進めている最中ですが、物件探しも積極的に行っています。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 検索サイトや不動産業者から届くメールを毎日必ず確認する中で、今年に入ってからは以下のような物件を気に入って見学に行っています。


 最近は名古屋市内だけでなく、名古屋市近郊の物件も対象に検討しています。


 ①木造アパート1K12室の物件  
  名古屋市内 
  築31年
  表面利回り約13%  
  4,000万円台

 

 ②木造アパート1K10室の物件
  名古屋市
  築30年
  表面利回り約14%
  3,000万円台


 ③軽量鉄骨アパ―ト1K8室の物件・駐車場7台付
  名古屋市近隣の町
  築29年
  表面利回り約13%
  3,000万円台

 

 ④木造アパート1K10室の物件・駐車場11台付
  名古屋市近隣の市
  築26年
  表面利回り約12%
  4,000万円台

 

 

  

 ①②の物件については、既に保有している物件と同様の、元レオパレス物件です。名古屋市内にも関わらず高利回りで立地は良い物件です。

 長い間売れ残っており、指値もききそうで、さらに高利回りで購入できそうですが、これだけレオパレスが大騒ぎされていますので、元レオパレス物件はしばらくは対象から外そうと考えています。

 ③の物件については、名古屋市の隣町でバス便の立地なのですが、住宅地としては結構人気があるようで、閑静な住宅街の中にありました。

 ほぼ土地値(実勢価格)で販売されており、結構気に入ったものの、外壁や建物の基礎が傷んでおり、すぐにでも塗装や補修を行ったほうがよい感じであること、また、どうせ購入するなら家賃収入の規模がもっと大きい物件のほうがよいと思い、見送ることにしました。

 ④については、つい1週間ほど前に見に行きました。名古屋市に隣接している市なのですが、今回生まれて初めて行ったので、土地勘は全くありません。

 ですが、物件を見て一目で気にいってしまいました。建物は若干傷んでいるものの、きちんとメンテナンスされており、あと5年位は何もしなくても大丈夫そうなのと、何より土地が120坪以上あり、販売価格が土地値(実勢価格)に近い物件です。

 利回りはそれほど高くないのですが、築年数は26年で高入居率です。部屋は1Kですが10畳ほどあり、バス・トイレも別です。

 次に物件を購入する場合、5号物件でお世話になるノンバンクでの借り入れを考えているため、無借金の4号物件を担保に入れることを想定しています。

 そうすると、もう担保に入れられる物件がなくなりますので、恐らく数年以上は新たな物件の購入が難しくなると思います。

 セミリタイアに必要な家賃収入に出来る限り早く到達するには、次に購入する物件は、現在所有している物件よりも、少し大きな規模の物件を購入しないと難しいと考えていました。

 この物件は、増やしたい家賃と物件の金額的にも、かなり理想に近い物件です。

 そのため、物件見学から帰宅後、近隣エリアの調査などを行い、妻にも写真を見せながら諸々の説明をし、購入したい旨を了承してもらいました。

 そして、その翌日、5号物件でお世話になるノンバンクに、メールで事前審査の申し込みをしました。

 その2日後に、物件価格満額を融資可能(4号物件を担保に入れることが条件ですが。。)の回答をいただきました。

 そして、2日前に買い付け申し込み書を提出してきました。

 金額は若干の指値をしましたので、どのような結果になるか分かりませんが、この物件が購入できれば、一気に規模が拡大でき、セミリタイアに近付けると思います。

 勢いでかなりスピーディーに行動してしまい、少し不安に思っているところもあるのですが、今までの自分の経験と勘を信じるしかありません。


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 なお、本日は、母にも物件を見てもらおうと思い、一緒に物件を見学しに行ってきました。

 既に買い付け申し込みをしてしまったものの、母とは今まで一緒に色んな物件を見に行ったり、意見を貰っていますので、子供も引き連れつつ電車を乗り継いでお出かけしてきました。

 予想どおりですが、母も気に入ってくれて一安心しているところです。(別に母は不動産のプロではないので、あまり関係ないのですが(笑))

 物件見学後は、以前にご紹介したウルフギャング・パックカフェでランチをしてきました。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 今回は、栄の景色が一望できるカウンター席でした。天気も良かったので、景色を楽しみながらゆっくり食事ができました。値段も高くなく(パスタランチ1000円、プラス200円でフリードリンク)、雰囲気が良いお店なので、かなりお得感があります。

 

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 セミリタイアを実現するには、少なくとも現在の満室家賃約70万円の倍以上はないと難しい考えています。

 5号物件と今回買い付け申し込みをした物件を購入できれば、それを達成することができます。

 人生を変えるには、覚悟を持って本気で行動するしかありません。

 昨年、色々と行動しながら1棟も購入出来なかったことを猛省していますので、今年は行動するだけでなく、結果をしっかり残したいと思います。

 物件購入について、進捗がありましたら、またご報告したいと思います。

 

 

 

 

 

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