ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】6号物件(築古木造アパート)のローン契約と管理会社(ミニテック)との契約が終わりました!!

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  6月末に引き渡しを予定している6号物件のローン契約が終わりました。 

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 4月に購入した5号物件で借り入れを行ったノンバンクで今回もお世話になりますが、前回と同様の手続きのため、準備や当日の契約もとてもスムーズにいきました。

 今回も連帯保証人の妻に同席してもらいましたが、午前中だった前回と異なり、夕方の時間でしたので、子連れでの契約となりました。

 退屈して途中で騒いだりしないか不安だったものの、終始大人しくしてくれて本当に助かりました。

 

 その後は、管理会社(ミニテック・前所有者から引き継ぎ)に管理契約の打合せに行きました。

 正直、ミニテックはあまり良い噂を聞かないので、変更することも少し考えましたが、以下のような理由から、引き続き管理を継続することにしました。

 ・今までほぼ満室運営を続けていること

 ・物件の最寄り駅前に仲介会社があり客付けが強そうなこと

 ・長い間運営しており物件のことを熟知していること

 ・様々な管理会社と取引することで自分の経験値を上げられる



 対応していただいたスタッフの方々は、感じがよく、オフォスも綺麗で広くさすが大手といった感じでした。

 

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 管理契約の内容は、以下のような形で通常の管理費用の他、リフォームや細かなメンテナンス等の費用を毎月定額支払うミニテック独特のものです。

 ・管理委託料(3.8%+消費税)
 ・リフォームパック(1部屋2000円)
 ・メンテナンスパック(1部屋720円)
 ・建物設備管理費(消防点検・清掃)(月7000円)


 リフォームについては、毎回クロスの張替えを行うのではなく、基本は洗浄によって綺麗にするとのことでした。(クロスの全面張替えは6年を目安に行うとのこと)
 
 洗浄でどこまで綺麗になるものなのかは、疑問が大きいところです。

 機会があればちゃんと自分の目で確認したいと思っていますが、基本的には張替えだろうが洗浄だろうが、適正な価格で客付けが出来る状態に回復しているのであれば、問題ないと考えています。

 


 私が説明を聞いていて驚いたのは、10室のうち2室が家具家電付きの部屋になっており、ミニテックにその費用(1部屋6000円)を支払っていることでした。

 
   想定していた手残りが月1.2万円も少なくなってしまうことになるため、結構焦りました。

 これは、購入を検討している段階で、仲介業者から聞いていなかった話でしたので、その場にいた仲介業者の方に事前に聞いていない話であるとお伝えしたところ、その担当者の方も知らなったような素ぶりでした。(演技かもしれませんが)


 あと驚いた内容としては、普通は入居者の方が契約時に支払う火災保険がオーナー負担になっており、上記の管理費以外に毎月天引き(1部屋800円程度)されていることでした。(これも手残りが減ってしまう内容です)

 オーナー負担が大きすぎて意味不明ですので、何とかならないものか聞いてみると、今後はこのような形で契約せず、次の入居者からは本人負担にしていくとのことでした。

 今までの管理会社とはかなり管理費用の形態が異なるので、結構とまどいましたが、実際に酷ければ管理会社を変更すればよいので、これも経験だと思って、まずは運営をスタートしたいと思います。

 2年くらい運用して、他の物件の経費と大きく差があるようであれば、現在管理をお願いしている他の会社への変更を考えようと思います。(変更は面倒なので、ある程度の差異は許容するつもりです)



 何はともあれ、長い時間をかけてあとは引き渡しを待つのみとなりました。

 必要な書類を整えるとともに、必要な現金(現時点では決済に必要な額を所持していません。。。)をしっかりと用意出来るよう準備を行いたいと思います。

 足らない残りの現金(あと300万円くらい)については、あと2週間で、保有している全ての株式の売却、これから入る家賃・給与・賞与・株の配当金でギリギリ賄う予定です(笑)
 
 綱渡りのような状況ですが、これで一気にセミリタイアへの道が近くなりますので、非常に楽しみです。

 引き渡しが済んだらまたご報告したいと思います!!

 

 

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