ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?~想定されるリスクと対処方法~

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 セミリタイアに向けて、会社を辞めてしまっても大丈夫なのかどうか、ここ数年毎日のように考えています。

 今回はセミリタイア後に想定されるリスク(セミリタイアしなくても想定されるリスクでもありますが)とその対処方法について、どのように考えているのかご紹介したいと思います。

 私は昔から結構な心配性なので、不動産投資もコツコツと小ぶりな築古物件を買い進めることで、長い時間をかけて行ってきました。

 

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 会社員を続けている間は、生活費は給料で事足りますし、不動産投資のほうで何かあっても給料やボーナスから補填することが出来る状態でした。(今まで会社の収入から補填したことは1回もありません)

 退職後はその補填が出来なくなりますので、当然今よりリスクの許容範囲は狭くなります。

 ですが、様々なリスクについて以下のように考えていますので、今のところセミリタイアしても問題ないと判断しています。

 

 

①家賃下落、空室率上昇リスク
家賃下落、空室率上昇による収入減への対策としては、小ぶりな物件をコツコツと購入し続けることで収入を増やし、最終的な手取りが減らないようにしたいと考えています。また、家賃収入以外の収入を増やすことも目指します。なお、愛知県と名古屋市の人口はまだ微増していますし、私が所有している物件は地域でも低価格(最安値に近い)の家賃帯が多いため、今後も一定の入居希望者がいると考えています。
もし、入居付けが困難になってきた場合は、部屋探しが難しい方々(外国籍の方、高齢の方、生活保護を受けている方)を積極的に受け入れる(今はほどほどに受け入れています)、募集家賃を下げるなどすれば、少なくともあと10年くらいはそれほど困る状態にはならないと考えています。



減価償却切れによる税金増
各物件で減価償却が次々に切れれば当然税金は増えますが、小ぶりな物件を購入し続けたり、定期的な大規模修繕、小規模企業共済や自宅の一部を事務所にするなど、効果的な節税を行うことで税金を抑えようと考えています。また、会社を退職することで大幅に所得が減り、そもそもの所得税率が下がりますので、過度な心配はしていません。

 

 

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③火災や地震のリスク
火災保険については、全ての物件で加入しています。全焼した場合には、購入金額程度の保険金(物件によっては購入金額以上)がおります。また、地震保険についても全て加入しています。全壊でも火災保険の金額の半額しかでませんが、建物がダメになっても土地はそのまま残りますので、被害は限定的です。

 

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④建物の老朽化
1号物件、2号物件、5号物件については、昨年・一昨年に外壁・屋根塗装済です(5号物件は前所有者が実施)。4号物件・6号物件についても、あと5年くらいは大規模修繕不要な状態です。所有している物件は全て木造の小型の物件(最大で10室)で、エレベーターや貯水槽など、大型の設備は何もありませんので、基本的には外壁・屋根塗装を10年おき位に実施すれば、建物は十分長持ちすると考えています。
出来れば朽ち果てる(築50年以上を目指したいです)まで所有し、家賃収入を得続けたい(一定期間以上運営し、損をしない状況になっていれば家賃が大きく下がっても問題ありません)と思っていますので、定期的な大規模修繕はしっかりと行う予定です。
物件が小さく1物件あたり高くても数百万円程度で済みますので、購入した利回りから考えるとそれほど大きなリスクにはならないと思います。
また、老朽化で建物が使用できない状態になった場合は、建て直す、そのまま売却、更地にして売却、駐車場にする等、その時の資産状況に応じて対応したいと思います。

 

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金利上昇リスク
現在の借り入れは1号物件(金利1.5%残り1200万円・6年)、5号物件(金利3.9%残り2400万円・30年)、6号物件(金利2.9%残り3900万円・30年)で、返済比率は約31%です。1号物件については、セミリタイアに合わせて全額繰り上げ返済するつもりですので、セミリタイア後の残債は6200万円程度で、返済比率は19%くらいになる予定です。返済比率が低いため、金利が多少上昇してもそれほど大きな問題にはならないと考えています。

 

 

⑥物件の資産価値に多大な影響を及ぼす事柄の発生リスク
例えばどこかの国から核兵器や細菌兵器などが降ってきて、物件周辺に人が全く住めなくなり、資産価値がなくなってしまうような場合です。愛知県全域がそうなってしまってはお手上げですが、名古屋市内や市外に物件を分散して所有していますので、これも被害は限定的であると考えています。そもそも愛知県全域に被害が出るような場合は、私は生きていないかもしれません(笑)

 

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 他にもリスクがあるかもしれませんが、あまりリスクばかり気にすると、何も行動できませんので、時には思い切った行動も必要だと思います。

 私はあまり楽天的な性格ではなく慎重なほうなので、自分がとれるリスクの範囲と、最悪の場合どうなるかということを常に考え続けて現在の規模まで拡大してきました。

 何か想定外の事象で、家賃収入が大きく減ることが可能性としてないとは言い切れませんが、物件のローンや管理費・固都税・修繕費等一定の経費さえ支払えれば、あとはアルバイトなどして生活費を別途稼ぐことで、自己破産したり露頭に迷うことはないはずです。

 本当にセミリタイアして大丈夫なのか、色々と心配は尽きないのですが、現在の考えはご紹介したとおりですので、自分を信じて来年中のセミリタイアを実現したいと思います!!

 

 

 

 

 

 

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