ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?~税引き後のキャッシュフローを計算~

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 先日は、セミリタイア後、想定されるリスクにどのように対応するのか考えていることをまとめてみました。

 

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 今回は、セミリタイア後、現在の家賃収入で本当にお金が足りるのか、税引き後のキャッシュフローを計算してみたいと思います。

 昨年、「セミリタイアするのにキャッシュフロー年間1000万円で足りるのか」という内容の記事を書きましたが、かなりざっくりとした内容でした。

 今年5号・6号物件を購入したことにより、セミリタイアする家賃収入規模がほぼ確定しましたので、実際のリアルなキャッシュフローを計算して、会社を退職しても大丈夫なのか検証したいと思います。

 

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 まず、税引き前のキャッシュフローについては、以下のとおり今までの入居率や経費率を考慮した数値で計算しました。

 

 ①年間家賃収入:1580万円(満室家賃収入1750万円✖入居率90%)
 ②経費率(管理費・修繕費・固都税等):316万円(①×20%)
 ③ローン返済額(5号物件・6号物件):年間331万円

 税引き前キャッシュフロー(①-②-③):933万円

 

 

    入居率は今年は95%を超えそうなのですが、少し厳し目にみています。経費率については、実際の過去の実績はもう少し高いものの、物件購入後の初期段階で経費率が高くなっていたことによる影響を差し引き、今後はこの程度の数値で落ち着くと想定しています。

  

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 ローン返済額については、セミリタイアと同時に1号物件のローンは一括で繰り上げ返済する予定ですので、5号物件・6号物件のみの返済となっています。

 

 

 ①から②を引いた所得から、ローン利息、減価償却費、火災保険の経費計上(実際は物件購入時に一括支払い)、青色申告控除、社会保険料控除などを差し引いた実際の課税所得金額は300万円くらい(所得税率10%の範囲内)になると想定しています。

 税引き前キャッシュフロー933万円から国民年金・健康保険と税金(合計90万円程度)を引くと、実際に自由に使える手残りは840万円くらいになります。(会社を退職した翌年度は、前年の会社からの収入も含めた所得に対して税金・保険料がかかりますので、もっと少ない手残りになります)

 


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 生活費としては、住宅ローン(月10万円を想定)も含めて月に40~45万円(年間500万円)程度あれば足ります。

 年収1000万円のサラリーマンの手取り額は700数十万円ですので、普通に生活する分には十分な額だと思います。

 ですが、さらなる投資に回す資金(年間200~300万円は貯めたいです)や大規模修繕への備え、将来の子供の教育費、何か不測の事態への備えなどを考えると、心もとない金額であり、やはりセミリタイアできるギリギリのラインだと考えています。



 なお、あと4年間で、次々と各物件の原価償却が終わり、税金や社会保険料が段々と増えていきます(全物件の償却が終わると170万円以上増えると予測しています)ので、以下のような対処をしないと、先々厳しい状況になることは間違いありません。


 ・入居率95%以上を常に目指す
 ・物件を購入し家賃収入を増やす
 ・セルフリフォームなどで経費を削減する
 ・不動産以外の収入を増やす

 

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 あと4~5年会社員を続ければ、貯金がかなり貯まり、より安心な状況になることは十分かっているのですが、それよりも出来るだけ早くセミリタイアしたいという思いが強いです。

 人生の時間は有限で、いつ死ぬか分かりません。心配ばかりしてセミリタイアする機会を先延ばしにするより、思い切ってチャレンジして、次のステージに進みたいと考えています。

 

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 不安も大きいですが、危機感のある状態でセミリタイアしたほうが、その後の積極的な行動に繋がっていくことになると思いますので、フライング気味ぐらいで丁度ようような気がします(笑)

 いずれにせよ、セミリタイア後に生活が苦しくなったとしても、恐らく後悔はしないと思います。(自己破産など家族に大きな迷惑をかけなければ)

 とりあえず色々な困難を乗り越えて、やっと具体的にセミリタイアを目指せるようになりました。

 近いうちに確実にセミリタイア出来るように、引き続き気を抜かずに行動していきたいと思います!!

 
 

 

 

 

 

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