ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

自宅(3号物件)の売却シミュレーション~中古住宅に5年住んで売却した場合と賃貸住宅の比較~

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 セミリタイアする前に自宅の住み替えを計画しています。

 

 現在自宅として利用している3号物件は、2015年に購入したのですが、もともと長期間住む予定ではなく、新たな自宅を購入した後は、賃貸に出そうと思っていました。

 

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 中古の戸建てを購入したのは、家賃を支払うのが嫌だったこと、自己所有の物件で落ち着いて子育てしかったこと、資産拡大のうえでもメリットがあることなどが理由です。

 

 

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 ですが、この1年で早くセミリタイアしたい気持ちが明確になり、具体的なロードマップを考えたところ、3号物件は賃貸に出すのではなく売却したほうがよいという結論に至りました。

  

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 それは、セミリタイアしても問題ない手残りにするためには、現在月17.5万円もの支払いをしている1号物件のローンを一括返済する必要があるからです。

 これから1年ほど全力で貯めた資金を、まずは1号物件の返済に充てることを優先し、新たな自宅購入後、すぐに3号物件を売却して住宅ローンを一括返済する計画でいます。(場合によっては、先に3号物件のローンを一括返済し、3号物件を売却して得た資金で1号物件を一括返済するかもしれません)

 

 そのため、もし来年のどこかで3号物件を売却した場合(5年間住んだと仮定します)、果たして資産拡大のうえで正解だったのか、トータルのコストと売却金額の差額がどのようになるのかシミュレーションしてみたいと思います。

 

 

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3号物件購入価格:1540万円
ローン:1340万円・35年・金利0.6%

 

【5年間の総費用】

物件購入頭金:200万円

リフォーム代:220万円

仲介手数料 :56万円

ローン手数料:31万円

登記費用・不動産取得税:35万円

火災保険(5年分):14万円

固都税(5年分) :62万円

ローン支払い(5年分):212万円

ー住宅ローン減税(5年間):60万円

合計:770万円

 

【売却後の手残り】

売却価格:1650万円

ー仲介手数料:60万円

ー購入後5年後の残債:1150万円

合計:440万円

※売却金額はあくまで希望ですが、内装や外壁・屋根塗装等、全面的にリフォームしていますので、購入金額より高く売却できる見込みでいます。 

 

【5年間の総費用ー売却後の手残り】

770万円ー440万円=330万円

 

 

 これはどういう結果かというと、330万円のコストで、5年間一戸建ての住宅に住むことが出来たということになります。

 330万円を5年間60カ月で割ると、一月あたり5.5万円となります。

 同程度の住宅に賃貸で住んだ場合、家賃は10万円以上すると思いますので、月4.5万円も安く、5年間で270万円も費用を抑えられたことになります。(賃貸で必要な敷金・礼金・更新料等を考慮すると300万円以上になるかと思います)

 もし売却金額が1650万円ではなく、1500万円くらいだったとしても、5年間で480万円・月8万円のコストとなりますので、賃貸に住むより月2万円・5年間で120万得する結果となります。

 やはり、地方都市の中古住宅を安く購入(名古屋市内の都市部でも1000万円台で良い家は結構あります)して、一定期間住めば、売却しても賃貸に出しても得する可能性が高いと思います。

 大規模なリフォームが必要な物件だったので色々と手間がかかっていますが、月3.5万円の住宅ローンのおかげで貯金がしやすいですし、住環境を含め生活の質が間違いなく上がりましたので、購入して本当によかったと思っています。

 


 資産を拡大するためには、20~30代のうちに投資・事業に投入する資金を捻出することが極めて大事です。(収入が多い方はそれに応じて支出が多くなりがちなので本当に要注意です)

 人それぞれの価値観があると思いますが、自宅や車、ブランド品などにお金をかけるのは、今後の世の中の情勢を考えると、ある程度資産を拡大してからのほうが望ましいと思います。

 中古住宅に住むことは資産拡大のうえで、多大なメリットがありますので、ぜひ参考にしてもらえれば幸いです。

 

 

 

 

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