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現在５棟37室の築古木造アパートを運営しています。
サラリーマンを続けながら規模を拡大してきましたので、運営は自主管理ではなく、管理会社にお願いしています。
委託している内容は、入退去時の対応、家賃督促、トラブル対応、清掃（1号物件・5号物件除く）等で、基本的な内容は全てお願いしています。
退去時のリフォームも、自分で手配していませんので、普段の運営のほぼ全てをお願いしています。（割高なのは承知の上でお願いしています）
普段の運営で何かあれば、管理会社の担当者からメール、電話で連絡をいただき、私は判断をするだけです。
普段の運営に費やしている時間は1カ月で10時間にも満たないくらいだと思います。
本業があり、あまり時間がない人にとって、管理会社の存在はとても頼もしくありがたいものです。
それでは、私が管理をお願いしている会社とお支払している管理費はどれくらいかというと、以下のとおりです。
【１号物件】
管理会社：大阪に本社がある管理専門の会社
管理費：３％＋税 ※清掃は管理外
【２号物件】
管理会社：アパマンショップのフランチャイズ
管理費：6000円（1部屋3000円）※家賃の5.5％
【４号物件】
管理会社：アパマンショップのフランチャイズ
管理費：４％＋税
【５号物件】
管理会社：ホームメイトのフランチャイズ
管理費：３％＋税 ※清掃は管理外
【６号物件】
管理会社：ミニテック
管理費：３.８％＋税
その他：リフォームパック（1部屋2000円）
メンテナンスパック（1部屋720円）
建物設備管理費（消防点検・清掃月7000円）
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管理費は3～5％くらいです。これを高いと感じる方もいるかもしれませんが、私としてはこの金額で、ほぼ全ての対応をしていただけるのであれば安いと思っています。
会社に勤めながらでは時間的に難しいということだけでなく、入居者と直接対応するのは一定のスキルがいりますし、トラブル対応もノウハウがないと迅速・正確な対応は難しいからです。
また、自主管理にするといつ何時も、携帯電話を気にしなければなりません。入居者の方から直接、いつ連絡があるか分からないというのは、私にとっては大きなストレスになりますので、管理会社の存在には本当に感謝しています。
そのため、セミリタイアした後も、引き続き管理をお願いし、自主管理をする予定はありません。
なお、1号物件と5号物件は自宅から近いので、清掃をお願いしていません。月に一回ホウキとチリトリを持って清掃に行っています。
これだけで月1万円くらい管理費が安くなり、経費削減効果は高いため、セミリタイア後は清掃くらいは全て自分で行ってもよいかもしれません。
あと、私はあえて全て異なる管理会社に管理を依頼していますが、その理由は以下の通りです。
・なるべく物件の近くにある管理会社がよいため
・様々な管理会社との取引により自分のスキルを高めるため
・他社との比較により管理会社の運営・対応が適切か見極めるため
・管理会社の倒産等のリスク回避
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最初にお願いした管理会社で運営がうまくいっていたとしても、たまたまよい管理会社や担当者にあたっただけかもしれません。
いくつかの管理会社とお付き合いし、全ての管理会社でうまく管理していけるようになったほうが、長い目で見ると自分の経験値が上がり自信がつくと考えてきました。
今まで色々なことがあり、管理会社の対応について思うところは多々ありましたが、何とかうまくやって、今のところ管理会社を変更したことはありません。
5社と取引してきた正直な感想は、どこも極端な差はないということです。（今後はどうなるか分かりませんが）
ただ、お互いを理解し良い関係を築くには一定の期間が必要だと思いますので、よほどのことがない限り出来るだけ管理会社を変更せずに、うまく付き合っていこうとすることが大事だと考えています。
管理会社がうまく機能してるいるかどうかというのは、不動産投資を成功させるための大きな要因となりますので、これから不動産投資を始めようと思っている方のご参考になれば幸いです。
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