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【不動産投資】母がやっている築古戸建投資について~利回りが低くても長期運営で儲けられます~

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 今まで特にブログで触れてきませんでしたが、実は私の母は13年ほど前から築古戸建の大家をやっています。

 もともと投資目的ではなく、とある事情で親戚を住まわせる(格安で貸す)ために中古の戸建てを購入したことが始まりです。

 しかし、これまたとある事情で実際にはその家に親戚が住むことはありませんでした。

 その結果、普通に賃貸に出すことになり、結果的に大家になったという感じです。

 今回は、そのもともと投資目的ではなく購入した築古戸建を賃貸に出し、13年以上運営してきた結果、収支はどうなったのかというのをご紹介したいと思います。



【築古戸建のスペック】

場所:名古屋市
購入価格:1150万円(現金購入)
購入時築年数:27年
土地面積:25坪
建物面積:70㎡
間取り:3LDK
駐車場:1台分


 場所は名古屋市内では人気のないエリアで、さらに最寄り駅までも徒歩12分くらいありますので、あまりよい立地とはいえません。

 土地値は実勢価格で800万円くらいです。

 内装は割と綺麗な状態(キッチンは新しいものに入れ替えてありました)で購入しており手を入れず、外壁塗装だけ実施して賃貸に出しています。


 
 
【今までの家賃収入】

家賃:8万円
賃貸期間:13年6カ月

 物件価格1150万円に対し年間家賃収入が96万円で、表面利回りは約8.3%ですので、不動産投資家であれば普通は購入しない利回りかと思います。

 入居者の方は一般的な募集で見つけたわけではなく、母の知り合いの知り合いの方がたまたま戸建賃貸を探していて、家を紹介したところ気に入っていただいたという経緯です。

 賃貸契約だけ不動産屋に依頼し、あとは母が自主管理しています。

 ちなみに当初からずっと同じ方が住んでおり(4人家族です)、空き室期間が全くありませんので、今までの総家賃収入は1296万円です。

 

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【今までにかかった経費】

 外壁塗装だけで貸出したものの、その後修繕が頻発したり、耐震工事もやっているので、結構な費用がかかっています。

 

 ・購入時諸費用:68万円
  ※仲介手数料・登記代・取得税
 ・火災保険  :25万円
 ・外壁塗装  :48万円
 ・耐震工事  :83万円
  ※総額166万円・半分は市の助成金
 ・白アリ防止 :18万円
 ・温水器交換 :27万円
 ・水漏れ工事 :29万円
 ・建物基礎補修:40万円
 ・床下換気工事:32万円
 ・その他修繕 :45万円
 ・固定資産税 :43万円


 合計:458万円


 つまり、今までの収支は家賃収入1296万円ー経費458万円でプラス838万円となります。

 物件購入価格1150万円のうち800万円以上を回収できたことになり、もともと土地値が800万円ほどありますので、このまま持ち続けても売却しても損をしない状態になっています。(現在売却した場合、950万円前後の金額だと思います)

 築古で利回りが低くても、十分に投資として成り立っており、これは不動産投資は長期間運営すれば、損をする可能性が極めて低い堅実な投資であることを証明している結果だと思います。

 

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 特に土地値に近い物件を購入すれば、短期間で損をしない状態にもっていけます。

 投資初期の段階で、キャッシュフローを積み上げたい場合は、利回りが高いことがとても重要ですが、資産を積み上げていく観点からすると利回りが高くなくても土地値に近い物件というのは十分にありだと思います。

 名古屋市内でも1000万円以内で購入できて、そこそこ良い物件をたまに見かけますので、セミリタイア後は私も土地値に近い築古物件を狙って購入してみたいと考えています。

 ただ、最近は築古戸建投資が流行っており、良いと思った物件はすぐに売れてしまいますし、そもそも10数年前比べると、名古屋市内の築古戸建の価格は高くなっていると思いますので、なかなか私の投資基準にあった物件を購入するのは難しいかもしれません。

 ですが、戸建投資には以下のような一棟物にはない魅力がありますので、物件のウォッチはこれからも続けていきたいと思います。

 ①安い金額で購入できる
 ②実需で販売でき出口戦略が楽
 ③入居が長期間になる傾向がある 等


 戸建投資に興味がある方の参考になれば幸いです。

 

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