ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】入居づけを頑張りすぎなかった理由

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 2010年から不動産投資をしており、現在5棟37室の築古木造アパートを運営しています。

 

www.bochibochiooya.jp

 



 最初の3年くらいは90%に満たないくらいの入居率でスタートしましたが、今年は90パーセント後半の入居率となりそうです。

 9年間の平均入居率は90%を少し超えるくらいとなります。

 常に満室を維持されている大家さんと比べれば、まったく自慢にならない入居率なのですが、実は今まで大した入居づけの対策は行っていないので、ぼちぼち大家と名乗っている私としては、まずまずの結果だと思っています。

 私が今まで行ってきた主な対策は以下のことぐらいです。

 

①募集家賃の調整(他の近隣物件と比較する)

②敷金の調整(家賃1カ月分→なしにする等)

③広告費の積み増し(家賃1カ月分→2カ月等)

生活保護受給者、外国籍の方、高齢者の方も一定受け入れる


 

 ①~③の対策は恐らく誰でもやっていることだと思いますが、これに加えて様々な書籍では以下のようなことがよく書かれており、何かしら実践している方々は多いと思います。

 

①ホームステージング

②ポップの作成・設置

③自前で部屋や外観の写真を撮影

④管理会社や仲介会社への手土産持参・営業

⑤仲介営業マンへのインセンティブ支給

⑥バリューアップの室内リフォーム

 
 どれも有効な手段なので、もはや当たり前のようになっている内容ですが、今まで私は①~⑥のどれも実践していません。(正確には6年ほど前に、2号物件の募集で一度だけ仲介会社に飛び入りで営業に行ったことがありますが(笑))

 

 なぜやらなかったかというと、「色々と対策しすぎることで本来物件の持つ募集力や、入居づけの理由となった要因が分かりづらくなる」と考えていたからです。

 また、所有してる物件は全てそこそこ良い場所にあり(人気エリアや駅近物件は一つもありませんので、あくまでそこそこです)、築古でも家賃が安ければ一定のニーズがあると考えていたこともあります。

 

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 ①~⑥のことは、当然全てやったほうがいいに決まっているのですが、特に何もやらなくても入居が決まる可能性もあるわけですので、そのあたりを見極めるために拙速に何でもかんでもやらないようにしてきました。

 その結果、物件によっては半年以上空き室があったりしましたが、それはそれで傾向が分かってきましたので、良かったと思っています。(空き室がなかなか埋まらないという精神的苦労は多々味わってきていますが(笑))


 最初から全力で色々な対策を行うのが当たり前になってしまうと、退去が出るたびに、同様のことを行わなければならなくなり、サラリーマン大家としては、ちょっとしんどくなりそうなだと考えていました。

 ただ、今まではサラリーマンとの兼業大家であり、多少ゆるい感じでやってきても問題なかったのですが、セミリタイアして専業大家になるのであれば、気持ちを切り替える必要があると思っています。

 セミリタイア後は、空き室期間による収入減がそのまま生活費に影響することになり、もう悠長なことは言ってられなくなりますので、今後はもっと気合いをいれて入居づけを行っていきたいです。

 

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 それでも、なるべく余分な対策を行わなくても済むように、何を行うのが一番効果的なのかということを十分に見極めつつ行動をしていければと思います。
 

 なお、今までの運営の中で大事にしてきたこととして、管理会社と良い関係を築くことがあります。(といっても定期的に顔を出す・菓子折りを持っていく・飲みに行くなどはしていません)

 そのことが入居者募集の点でも良い結果に繋がっているような気もしていますので、引き続き良い関係性が続くよう努力(即レスポンス、無茶な要求はしない、アドバイスはなるべく聞く等)していこうと思っています。

 

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  9年間で5棟運営してきた率直な感想としては、ある程度物件を見極めて(立地や需要)購入すれば、入居づけでもの凄く労力を使わなくても十分運営していくことは可能だということです。(私程度のレベルであれば)

 様々な書籍を読むと、入居づけのノウハウ・テクニックが沢山書かれており、こんなにも色々と対応しなければならないのかと思ってしまう方もいると思いますが、実際にはもう少しゆるい考えで運営をしていても何とかなる場合も多いと思います。

 参考になるのかならないのか分からないような内容の記事になってしまいましたが、これから不動産投資を始めてみようと思っている方の参考になれば幸いです(笑)

 

 

 

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