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【不動産投資】築古木造アパートを所有し続けても大丈夫なのか?

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 築古の木造アパートばかり5棟37室を運営しています。

 一番新しい物件(2号物件)で築22年、古い物件(1号物件・4号物件・5号物件)は築30年に近づいています。

 

www.bochibochiooya.jp

 



 私はどの物件についても、今後売却する予定はなく、当分の間(最低でも10年以上、出来れば20年以上)は運営を続けていく予定です。

 築古の物件については、一般的には以下のようなイメージがあるため、今後大丈夫なのかと心配される方もいらっしゃるかと思います。

 

①入居づけに苦労する

②木造は30数年くらいしか建物が持たない

③大規模修繕が大変

④売却しづらい

 

 ですが、私はどれもあまり心配していません。

 今回は、なぜ大丈夫だと思うのか、その理由を綴りたいと思います。

 ちなみに、私は根っからの心配性なので、単に楽観的に考えているわけではありません(笑)

 

まず、「①入居づけに苦労する」については以下のとおりです。

 

・入居づけは需要と供給の関係が最も大きな要因のため築年数は関係ない
・人口が急激に減るエリアには物件を所有していない
・古くても賃料の安い物件は必ず一定の需要がある
・築40年を超えてくると取り壊す物件も増えてくるため競合は勝手に減る

 特に4つ目の競合が勝手に減るというのは、あまり考えている方はいないかもしれませんが、私は長く物件を運営しつづければ続けるほど有利になると考えています。

 大家が高齢の方などで、物件に目をかけずにほったらかしにしてあると、築30年に満たない物件でもボロボロのものもあります。

 そのまま朽ち果てたり、あるいは、相続された方が、すぐに取り壊して自宅を建てたり、土地として売却したりといったケースはかなり多いと思いますので、現在築30年のアパートは20年後にはかなり減るのではないかと思われます。

 つまり、同程度のスペックのライバルは勝手に減っていくということです。

 最古であっても、その分家賃も最安で他に同程度の金額のアパートが少なければ、安い物件を探している方にとって需要のある物件であり続けることが出来ると考えています。(但し、もっと築年数の浅い物件が破格の家賃で募集し始めれば別ですが。。。)

 なお、安い価格帯で部屋を探されている方は、部屋のスペックには多くを求めませんので、古くなったからといって凝ったリフォームや上等な設備は全く不要だと考えています。(清潔で最低限の設備が揃っている必要はあると思います)
 

 

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 つぎに「②木造は30数年くらいしか建物がもたない」については、恐らく戸建などで30数年で建て直す人が多いせいなのか、そのようなイメージを持たれている場合が多い気がします。

 これについては、以下のとおりです。

 

・定期的に大規模修繕を重ねれば50年でも60年でももつ

・木造物件は建物が傷んでもよほどのことがない限り修復が可能



 「③大規模修繕が大変」については、木造の小規模の物件なので、大規模修繕は外壁・屋根・共用廊下等のメンテナンスくらいです。

 それほど大きな金額にはならないので、10年おきくらいに数百万かけてしっかりと修繕していきたいと思います。

 

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 最後の「④売却しづらい」というイメージについては、経年に伴い融資がつきづらくなっていくことが原因ですが、以下のとおり考えています。

 

・小規模の物件ばかりなので売却しやすい(現金でも購入しやすい)

・そこそこよいエリアに物件があるので住宅地として売却しやすい


 そもそも、築古で建物の価値が少ない状態で購入しており、少なくても購入価格の半分以上、物件によっては購入価格以上の土地値(実勢価格)があります。

 全て市街地で、住宅が密集しているエリアに所有していますので、建物を壊して土地として売却しても、それほど苦労することなく売れると考えています。

 

 

【まとめ】 

 今回は、築古木造アパートばかり所有する私が、今後の運営についてどのように考えているかを綴ってみましたが、いかがだったでしょうか。

 心配性の私ですが、9年間運営してきた感覚として、物件スペックに合った家賃設定にさえなっていれば、築古でも今後まだまだ十分に戦っていけると感じています。 

 

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 何かと不安がつきもので、リスクが高いとされている築古の不動産投資ですが、冷静に考えると余計な心配だったりします。

 物件購入価格に対して土地値が高い物件というのは、実はそれほどリスクが高くありませんので、過剰な心配はせずにきちんと数字で判断することが重要です。

 一見安心そうな新築ワンルーム・一棟アパートのほうが、実際は儲けることが難しかったりします。(土地の仕入れ・設計から自分で関わり新築で10%とかの利回りを出せる場合は別です)

 低利回り(例えば5~8%程度)の新築は、節税や資産の分散目的、10年後売却で利益を確定する計画などであるなら問題ありませんが、短期間(例えば5年程度)でキャッシュフローを得たい・規模を拡大していきたいと思われている場合は不向きですので、くれぐれも注意が必要です。


 これから不動産投資を始めたいと思っている方のご参考になれば幸いです。
 

 

 

 

 

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