ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】1号物件(築30年1K10室木造アパート)の入居期間の考察

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 やっと待ちにまった週末です。

 最近本業の忙しさとストレスが増してきており、アラフォーの身には大変堪えています。

 疲れすぎて大体11時くらいには力尽きて寝てしまっていますが、朝になっても疲れを引きずっていることがよくあります。(恐らく体の疲れではなく心労だと思います)

 何度も言っていますが、定年まで勤めあげられる気が全くしませんので、不動産投資をやっていて本当によかったと通勤中に噛み締める毎日です(笑)


 さて、先日は築古の1号物件について、新築時から現在の物件価格や家賃などの比較をしてみましたが、今回は、1号物件の入居者の方の入居期間について考察したことを綴ってみようと思います。 

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 1号物件はいわゆる狭小(15㎡しかありません)の1K・ロフト付きの物件です。

 入居者の方は様々な属性の方がおり、年齢層は30代~70代、会社員の方から生活保護の方、外国籍の方まで実にいろいろです。

 性別は男性が多いものの、女性の方もおり、現在は10室中3室が女性です。

 一般的にワンルームアパートに住む単身者は、ファミリーと比較して入居期間が短いと言われていますが、1号物件では一体どれくらいなのか確認してみました。

 
 現在の入居者の方の入居期間を長い順に並べてみると以下のとおりです。

 

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【現在の入居者の方の入居期間】
①10年5カ月
②8年7カ月
③6年11カ月
④6年4カ月
⑤3年6カ月
⑥2年8か月
⑦2年4カ月
⑧1年4カ月
⑨11カ月
⑩11カ月

 

 

 10名中4名の方が6年以上の長期入居、2~4年の方が3名、2年未満の方が3名と、ちょうどバランスがとれた?年数になっています。

 

 1番長い方は、私が購入する前から入居されており、なんと11年目に突入していました。

 最短の方は、昨年12月に入居した2名の方です。

 10名を平均すると4年4カ月くらいで、長いのか短いのか微妙な数値になりました(笑)


 

 なお、私が購入した後の9年間の間に入居・退去された方(15名)の平均入居期間は24カ月で、ちょうど2年という数値になりました。

 最長の方で5年11カ月、最短で1カ月(笑)です(確か騒音のトラブルでした)。

 この結果については、思ったより短いなと感じたのですが、15名中4名が1年以内で短期退去していることが大きな要因になっています。

 ちなみに4~5年ほど前にこの短期退去が続発してからは、短期解約には違約金を付ける契約(1年未満の解約は家賃1カ月分の違約金)にすることで、防止を図っており、その後は短期解約は発生していません。

 

 

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 同程度の物件の全国平均があるわけではないので、1号物件のケースが長いのか短いのかはっきり分かりませんが、個人的にはまあまあ長い入居期間になっているのではと考えています。

 大学生や専門学校生の入居者が多い場合は、もっと入居期間が短くなる場合が多いははずですし、社会人の方でも20代の方の場合は、結婚や転職、転勤などで転居される場合も多いと思います。

 そのため、実は中高年以上の方のほうが、生活パターンがあまり変わらず、入居が長くなる可能性が高いと私は考えています。

 また、他のアパートで入居を断られた外国籍や高齢者の方、生活保護の方というのはは、必然的に長期入居の可能性が高くなります。

 なお、新築やもっと設備がよい高い家賃の物件に住まわれる方というのは、資金に余裕がありますので、気に入らなかったり他によい物件があれば容易に転居できてしまいます。

 1号物件は、名古屋駅から1駅という立地の割に安い家賃にしており、同スペックの物件では最安値に近い金額ですので、近隣でもっと安くて良い物件に転居する可能性は低いです(笑)

 

 

【まとめ】

 1号物件は築30年ながら、この9年間の間で入居率が徐々に向上(今年は100%になりそうです)していますし、入居期間も長期化してきています。

 入退去が激しく、儲からないので単身者用の中古アパートは購入しないほうがよいと言われる方もいますが、必ずしも正しい意見ではありません。

 需要と供給のバランスが崩れていない都市部エリアで、それなりの高利回り(目安として築20年なら12%以上、築30年なら13%以上は欲しいところです)で購入できれば十分に儲けることができます。


 築古木造アパートのリアルな実績を参考にしていただければ幸いです。

 

 
 

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