ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】築古の中古アパートは初心者に向かないのか?

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 今週も無事週末を迎えられてほっとしています。

 最近はストレスフルな生活が続いていますので、会社を出る時が一日の中で一番嬉しい瞬間になっています(笑)

 会社の中には、家に帰りたくないのか、不要に遅くまで残っていたり、休日も積極的に出勤されている方がいます。

 1分たりとも長く会社にいたくなく、我が家で過ごすのが何よりも幸せな私にとっては全く理解できません(笑)

 

 

   さて、様々な書籍やインターネットの記事などで、築古の中古アパートは初心者に向かないという記事をたまに見かけます。

 

 これは、はたして本当なのでしょうか?疑問に思うことがよくありますので、今回はそのことについて綴りたいと思います。

 

 先に結論を言ってしまうと、どのような物件がいいのかは、そもそもどのような目的で不動投資をするのかによりますので、新築だから初心者向きとか築古から上級者向きとかという問題ではありません。

 また、新築や築古といっても、物件によって全くスペックが異なるので、簡単にひとくくりできるものではありません。



 例えば、キャッシュフロー重視で投資をするのであれば、どうしても高利回りの物件を手に入れる必要があります。

 そのためには、築古の物件を購入する場合が多いと思いますが、土地を自分で仕入れて大手のアパートメーカーでない工務店などで、10%を超えるような高利回りの新築を建てる方法もあると思います。

 相続税対策、資産分散目的など資産価値重視の場合では、築浅のRCの物件を買われる方が多いと思いますが、一等地の土地値の割合の高い築古アパートを購入される方もいると思います。


 不動産投資で達成したい目的によって、どのような物件を購入しなければならないのかというのは、新築とか築古とかではなく、その物件のスペック次第ということにつきるということです。

 

 ちなみに個人的には築古の物件を購入するより、土地から仕入れて新築を計画するほうが、必要な知識やクリアしなければいけない課題が多いので、難易度は高いと思います。

 

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 確かに築古物件は、融資がつきづらいのが難点なのですが、逆に言えば融資さえクリアすれば、以下のような利点があるので、初心者に向かないとは全く言えないと思います。

 

【築古中古アパートの一般的な利点】

①高利回り

②土地値の割合が高い 

③今までの実績で運営難易度が大体わかる

④建物・設備の悪い箇所は大体出尽くしている

⑤新築よりも家賃が下がりづらい  

 

 

 なお、初心者に向かない理由として、築古は客付けが難しいとうこともよく取り上げられていますが、客付けのし易さは需要と供給のバランスが一番の要因ですので、築年数は関係ありません。

 

 一方で新築アパートは融資がつきやすいですし、建物のメンテナンスもしばらく不要で手間がかからないので、その点では初心者に向いていると言えます。
 

 ただ、 キャッシュフローを積み上げて資産を拡大していきたいのであれば、4~7%といった低い利回りの新築のアパートではかなり時間がかかります。

 ここ最近の新築アパート建設ラッシュで、次から次に物件が建っている状況の中で、10年~20年といったスパンで競争力があり続ける物件であるのかの見極めはかなり難しいと思います。

 築古アパートであれば、同スペックの物件の数がこれ以上増えることはありません(逆に取り壊しで減っていく可能性があります)ので、先が読みやすいと思うのは私だけでしょうか?

  

www.bochibochiooya.jp

 

 

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 不動産投資で失敗しないためには、単純に新築、築古といった区分けではなく、自分が達成したい目的にあっているのかということを基準に物件を選ぶことがとても重要です。

 そこそこ売れてそうな書籍の中にも、正しくないことが書いてある場合もありますので、出来るだけ沢山の情報に触れることで事実を見極める力を養ったほうがよいです。

 

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 これから不動産投資を始めたい方の参考になれば幸いです。

 

 

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