2019年4月に5号物件を購入してから、ちょうど1年が経過しました。
5号物件は健美家で見つけた物件で、3298万円の価格で1年以上売れ残っていたのを500万円近い指値をして購入しました。
購入までとても苦労した物件で、購入金額2800万円に対し、2号物件を担保に入れたうえ、ノンバンクで2400万円・金利3.9％の融資を引いています。
購入後も苦労続きの物件で、テレビアンテナ故障、孤独死発生等のトラブルが発生しました。
高金利での借り入れに不安を持ちながら購入した物件でしたが、この1年間の収支がどうなったかのかご報告したいと思います。
【5号物件の概要】
木造アパート（1K8室）
愛知県名古屋市・私鉄の駅から徒歩8分
平成2年築（現在築30年）
購入金額：2800万円
融資：2400万円・30年・金利3.9％
【この1年間のトラブル】
入居状況については、購入時は満室でしたが、昨年10月に孤独死が発生し、その後その1室は空いたままの状況になっています。
ただ、火災保険の家主費用特約で残置物撤去代・リフォーム代は全額保険金で賄えましたし、今年の10月までは家賃が補償されます。（今のところ11～2月分の補償を受け取っています）
事故物件になるので、家賃は下げなければいけませんが、保険のおかけで被害は最小限に食い止められました。
毎月固定の経費としては、管理会社に支払う管理費、共用の電気代、インターネット回線代があります。
それでは、上記をふまえた1年間（4月23日購入のため、正確には1年と1週間分）の収支結果です。
【2019年4月～2020年4月の収支】
家賃収入 ：3,717,629円
ー管理費 ： 121,410円
ー修繕費 ： 28,800円
ー電気代 ： 15,381円
ーｲﾝﾀｰﾈｯﾄ ： 171,667円
ー消防点検： 21,600円
ー固都税 ： 74,500円
ーローン返済：1,296,487円
手残り ：1,987,784円
※家賃収入に家主費用補償を含んでいます
結果としては、総家賃収入は約371万円で手残りは約198万円でした。
ローン金利が高いものの、フルローンではなく、30年の長期融資で月の返済額が大きくない（返済比率36.5％）ため、家賃収入の半分以上の手残りとなっています。
正直なところ、築年数の割にそれほど高利回りでもなく、立地も微妙なところにあるため、所有している物件の中では微妙な立ち位置です（笑）
ですが、何だかんだ満室で購入しており、孤独死以外に退去がなかったので、それなりに満足のいく結果となりました。
なお、残債の状況は以下のとおりです。
2019年4月：2400万円
2020年4月：2360万円
金利が高く月の返済11.2万円のうち、利息が7.7万円という状況のため、なかなか残債は減りません。
当然、購入前から分かっていたことですので、問題はないものの、どこか（10年後くらい？）で繰り上げ返済をするかもしれません。
ただ、今のところはキャッシュフロー重視でいきたいので、この手残りは全て次の物件購入の原資にしたいと考えています。
5号物件は築30年の狭小アパートですが、1号物件や4号物件と同様に地域最安値に近い価格で運営をしています。
また、もともと名古屋市内では人気のないエリアで、ライバル物件もそれほどない立地に購入しています。
築年数が古くて狭い部屋でも、もそこそこ綺麗で安い部屋に住みたい方のニーズは一定あり続けると思いますので、まだまだ現役で戦える物件だと考えています。
私の今後の戦略としては、引き続き築古の木造アパートを中心に、規模を拡大していく予定です。（出来れば築20年前後の物件を購入したいです）
また、物件の売却は基本的に考えておらず、地味にコツコツと長期間運営を続けて、キャッシュフローを得続けたいと思います。
現在の市況では、築古でも名古屋市内で13％もの利回りがある物件は殆ど見かけません。
しかし、５号物件のように指値で利回りが上がる（11％→13％）場合もありますので、諦めずに物件探し・購入の努力を続けることが重要です。
なお、不動産投資は、築古より新築がよい、地方より都心がよいといった単純なものではありません。
自分の目的にあった物件を購入し、うまく運営するためには一定の勉強が必須です。
ただ、一定の勉強さえすれば、再現性が高く成功する可能性が高い投資ですので、サラリーマンを始め、自営業・士業の方、主婦等、全ての方におすすめできる投資です。
今や、ブログやYouTube等、無料で沢山の知識が得られる素晴らしい環境が整っていますので、ぜひ勉強を始められることをおすすめします。
不動産投資に興味のある方のご参考になれば幸いです。
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