ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】築古木造アパ―ト(築30年・表面利回り13.3%)購入後1年の収支結果~孤独死発生物件の年間収支~

 

 

 

 2019年4月に5号物件を購入してから、ちょうど1年が経過しました。

 5号物件は健美家で見つけた物件で、3298万円の価格で1年以上売れ残っていたのを500万円近い指値をして購入しました。 

 購入までとても苦労した物件で、購入金額2800万円に対し、2号物件を担保に入れたうえ、ノンバンクで2400万円・金利3.9%の融資を引いています。

 購入後も苦労続きの物件で、テレビアンテナ故障、孤独死発生等のトラブルが発生しました。

 高金利での借り入れに不安を持ちながら購入した物件でしたが、この1年間の収支がどうなったかのかご報告したいと思います。

 

【5号物件の概要】

木造アパート(1K8室)
愛知県名古屋市・私鉄の駅から徒歩8分
平成2年築(現在築30年)
購入金額:2800万円
融資:2400万円・30年・金利3.9%

 

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【この1年間のトラブル】

 

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 入居状況については、購入時は満室でしたが、昨年10月に孤独死が発生し、その後その1室は空いたままの状況になっています。

 ただ、火災保険の家主費用特約で残置物撤去代・リフォーム代は全額保険金で賄えましたし、今年の10月までは家賃が補償されます。(今のところ11~2月分の補償を受け取っています)

 事故物件になるので、家賃は下げなければいけませんが、保険のおかけで被害は最小限に食い止められました。



 毎月固定の経費としては、管理会社に支払う管理費、共用の電気代、インターネット回線代があります。

 

 それでは、上記をふまえた1年間(4月23日購入のため、正確には1年と1週間分)の収支結果です。



【2019年4月~2020年4月の収支】

家賃収入 :3,717,629円 
ー管理費 :   121,410円
ー修繕費 :     28,800円
ー電気代 :     15,381円
ーインターネット  :   171,667円
ー消防点検:     21,600円
ー固都税    :  74,500円
ーローン返済:1,296,487円
手残り       :1,987,784円

※家賃収入に家主費用補償を含んでいます
 

 

 

 結果としては、総家賃収入は約371万円で手残りは約198万円でした。

 ローン金利が高いものの、フルローンではなく、30年の長期融資で月の返済額が大きくない(返済比率36.5%)ため、家賃収入の半分以上の手残りとなっています。

 正直なところ、築年数の割にそれほど高利回りでもなく、立地も微妙なところにあるため、所有している物件の中では微妙な立ち位置です(笑)

 ですが、何だかんだ満室で購入しており、孤独死以外に退去がなかったので、それなりに満足のいく結果となりました。

  

 なお、残債の状況は以下のとおりです。

 2019年4月:2400万円

 2020年4月:2360万円 

 金利が高く月の返済11.2万円のうち、利息が7.7万円という状況のため、なかなか残債は減りません。

 当然、購入前から分かっていたことですので、問題はないものの、どこか(10年後くらい?)で繰り上げ返済をするかもしれません。

 ただ、今のところはキャッシュフロー重視でいきたいので、この手残りは全て次の物件購入の原資にしたいと考えています。

 

 

 

 5号物件は築30年の狭小アパートですが、1号物件や4号物件と同様に地域最安値に近い価格で運営をしています。

 また、もともと名古屋市内では人気のないエリアで、ライバル物件もそれほどない立地に購入しています。 


 築年数が古くて狭い部屋でも、もそこそこ綺麗で安い部屋に住みたい方のニーズは一定あり続けると思いますので、まだまだ現役で戦える物件だと考えています。

 

 私の今後の戦略としては、引き続き築古の木造アパートを中心に、規模を拡大していく予定です。(出来れば築20年前後の物件を購入したいです)

 また、物件の売却は基本的に考えておらず、地味にコツコツと長期間運営を続けて、キャッシュフローを得続けたいと思います。

 

 

 

 


 現在の市況では、築古でも名古屋市内で13%もの利回りがある物件は殆ど見かけません。

 

 しかし、5号物件のように指値で利回りが上がる(11%→13%)場合もありますので、諦めずに物件探し・購入の努力を続けることが重要です。

 

 なお、不動産投資は、築古より新築がよい、地方より都心がよいといった単純なものではありません。

 

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 自分の目的にあった物件を購入し、うまく運営するためには一定の勉強が必須です。


 ただ、一定の勉強さえすれば、再現性が高く成功する可能性が高い投資ですので、サラリーマンを始め、自営業・士業の方、主婦等、全ての方におすすめできる投資です。

   

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 今や、ブログやYouTube等、無料で沢山の知識が得られる素晴らしい環境が整っていますので、ぜひ勉強を始められることをおすすめします。
 


 不動産投資に興味のある方のご参考になれば幸いです。 

 

 

 

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