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本日は久しぶりの快晴で、気持ちのよい休日です。
朝から１時間ほど歩き、ブログの下書きをしたあと、金山駅にあるスリランカ料理のお店「カフェパハナ」に行ってきました。
以前に何回か行ったことがあるのですが、数年振りの訪問です。
何種類かあるランチメニューのうち、以前はなかったホームメイドプレート（税抜き1680円）を注文しました。
4種類のおかずに、カレー、ドリンクがついた豪華なセットです。
カレーは、チキン、マトン、ポークのうちマトンをチョイスしました。
ドリンクはアイスマサラチャイです。
素材の旨味をスパイスで引き出したおかずに、骨付きのマトンがゴロゴロ入ったカレーはパラパラのバスマティライスと相性抜群です。
きちんと仕事のほどこされたおかず・カレーはどれも美味しくて、いくらでもライスを食べられそうでした。
ヘルシーながら、物足りないことなく満足感いっぱいのランチとなりました。
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さて、嫌だ嫌だと言いながら毎日会社に行っている間に、あっという間に1年の半分が過ぎました（笑）
月次の収支は毎月ご報告しているとおりですが、今回は上半期の振り返りと収支の総まとめをご報告したいと思います。
まず入居率については以下のとおりです。
昨年10月に5号物件で孤独死が発生して以来、その部屋がずっと空いた状況です。
【2020年1月～6月の入居状況】
入居状況：36室（1室空き）
入居率：97.3％
ただ、10月までは火災保険の特約で家賃補償がついていますので、実質としては満室分の家賃収入が入ります。（空き室補償は10月以降に保険会社に請求します）
今のところ退去の連絡はなく8月まではこの状態でいけそうなので、入居率についてはかなり順調な状態が続いています。
とは言っても、いつ連続して退去があるか分かりませんので、いつかくるその日に向けて腹をくくって毎日を過ごしています（笑）
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続いて各物件の半期の収支です。2号物件、4号物件は現金で購入していますので、借り入れはありません。
【1号物件】
3000万円・1K10室・築30年
家賃収入 ：2,233,800円
ー管理費 ： 73,712円
ー光熱費 ： 6,659円
ー孤独死保険： 18,000円
ー固定資産税： 105,700円
ーローン返済：1,054,572円
手残り： 975,157円
【2号物件】
860万円・1DKﾒｿﾞﾈｯﾄ・築23年
家賃収入 ： 660,000円
ー管理費 ： 31,680円
ー光熱費 ： 1,699円
ーｹｰﾌﾞﾙＴＶ ： 11,880円
ー固定資産税： 51,500円
手残り：563,241円
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【4号物件】
2100万円・1K6室1DK室・築30年
家賃収入 ：1,359,330円
ー管理費 ： 56,904円
ー光熱費 ： 11,980円
ー修繕費 ： 22,000円
ー町費 ： 16,100円
ー固定資産税： 54,100円
手残り：1,198,246円
【5号物件】
2800万円・1K8室・築30年
家賃収入 ：1.773,840円
ー管理費 ： 57,546円
ー光熱費 ： 8,185円
ーｲﾝﾀｰﾈｯﾄ回線： 85,356円
ー固定資産税： 74,500円
ーローン返済： 679,200円
手残り： 869,053円
【6号物件】
4400万円・1K10室・築27年
家賃収入 ：2,628,000円
ー管理費 ： 437,142円
ー光熱費 ： 7,716円
ー修繕費 ： 33,000円
ー固定資産税： 143,700円
ーローン返済：1,003,221円
手残り：1,006,221円
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【全物件合計】
家賃収入 ： 8,654,970円
ー管理費 ： 656,984円
ー光熱費 ： 36,239円
ー修繕費 ： 55,000円
ーｹｰﾌﾞﾙﾃﾚﾋﾞ ： 11,880円
―ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ回線： 85,356円
―町費 ： 16,100円
ー孤独死保険： 18,000円
ー固都税 ： 429,500 円
ーローン返済： 2,736,993円
手残り ： 4,608,918円
上半期の総まとめとしては約865万円の家賃収入に対し、約460万円の手残りでした。
上半期までは修繕費も殆どかからず平和な運営でした（6月に20万円近い出費が発生し、今月支払いますが。。。） し、何より退去がなかったので5割以上の手残りとなりました。
過去10年を振り返っても、かつてないくらい安定した運営ができていますので、この結果には大変満足しています。
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このまま下半期も退去がなければ、税引き前で950万円前後の手残りを目指せるかもしれません。
しかし、2～3室空き室がでた場合は、手残りが800万円台中盤くらいになってしまいます。
そうすると、セミリタイア時のキャッシュフローとして目指してきた年間1000万円にから遠ざかってしまいますので、やはり現在の５棟37室ではこころもとないと思っています。
年間何室かの退去や、それに伴う修繕費・広告費などを考えると、年間であと150～200万円くらい手残りを増やす必要があります。
そのためには、会社を退職後すぐに、貯金＋退職金＋３号物件売却で得られる資金を使って、現金で2000万円程度の物件を購入したいと考えています。
まあ、何はともあれ、今のところ何とか順調に運営できていますので、このまま退去が出ないことを祈りつつ引き続き地道にやっていこうと思います。。。
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いかがだったでしょうか？
私が所有しているのは、どこにでもあるような築古の木造アパートですが、結構な金額を毎月稼いでくれています。
全てインターネットや新聞で見つけた物件で、特殊なルートで購入したものは一つもありません。
また、狭小（15平米）の物件が多いですし、駅近の物件は5号物件（徒歩8分）くらいで、あとは全て10分以上歩く場所にあり、決して場所が凄く良いわけでもありません。
それでも、満室に近い運営をし利益をあげ続けることは十分可能です。
不動産投資を10年続けた私がいつも思うことは、不動産投資は他の投資にはない魅力がいっぱい詰まった素晴らしい投資だということです。
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サラリーマンの属性を存分に生かすことができますし、再現性が高いので誰でもきちんと勉強すれば一定の成果を上げることが出来ます。
また、時間をかけて運営すればするほど、損をする可能性が低くなるため、よほど変な物件を掴まない限り大損する可能性は低いと思います。
最初は500万円くらいの物件で家賃収入が月5万円というスタートでも、給与以外の収入を得ることは大きな一歩になります。
そこで得た経験と、給与プラス家賃収入を次の投資の原資にすることで、飛躍的に資産が拡大していくからです。
積極的にチャレンジをしたほうが人生の可能性が広がります。
そのためには、出来るだけ若いうちに学びを深め、そして実践し経験を積むことをおすすめします。
本ブログがその参考になれば幸いです。
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