ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

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【不動産投資】新型コロナが築古木造アパート運営に与える影響予測

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 昨日は赤池ライムツリーに出かけ、フードコートにある蔭山というお店で鶏白湯ラーメンをいただきました。
  

 やはりコロナが気になるので、早めに出かけて空いている11時前のランチです。

 

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 本店は東京の自由が丘にあるそうです。妻は東京ラーメンオブザイヤーの鶏白湯部門で1位を獲得したという鶏白湯しおそば、私はにんにくの風味が香る鶏白湯醤油そばを注文しました。

 

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 どちらもフードコートのお店とは思えないほど美味しくて驚きました。

 モチモチの太麺に鶏の旨味が詰まったスープが絡んで箸が止まりません。妻も私も瞬く間に完食し、気づけばスープも全て飲み干していました(笑)

 最近はショッピングモールのフードコートにある飲食店もレベルが上がっており、なかなか侮れません。つくづくいい時代になったもんだと思います。

 食後は1Fにある「やなか珈琲店」で、本日のアイスコーヒーをテイクアウトし、ガラガラの屋外飲食スペースでいただきました。

 

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 やなか珈琲店は東京の谷中に本店があり、東京には沢山店舗があるのですが、愛知県ではここだけではないかと思います。

 苦みが抑え目でスッキリしつつも味に深みがあり、久しぶりに美味しいアイスコーヒーをいただきました。(最近はコンビニコーヒーばかり飲んでいます)

 

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 さて、世の中コロナ一色ですが、そろそろ私の不動産投資にも影響が出てくるのではないかと思っていますので、今回は「新型コロナが築古木造アパート運営に与える影響予測」というテーマで綴りたいと思います。


 私の所有する築古木造アパートでは、5月に同時に3室の滞納があり一瞬焦ったのですが、結局遅れて支払いがあり、今のところは特に影響がない状況です。

 

www.bochibochiooya.jp

 

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 ただ、これは既に収入が減っている入居者の方がいたとしても、貯金や給付金で何とか家賃をお支払いしていただいている状態である可能性があります。

 今後もコロナの影響が長引いた場合、最悪家賃を支払えなくなるかもしれません。

 また、入居者の方が実家に戻る、もっと家賃の安い部屋に引っ越す等、退去が発生するかもしれません。

 当然、家賃の遅延や退去が多発すれば、それなりのダメージがあるのは間違いありません。

 ですが、私は以下のとおり考えていますので、結局それほど大きな影響にならないのではないかと思っており、過度な心配はしていません。

 

 

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①国・地方自治体のさらなる給付金・支援金が期待できる

②失業しても失業保険がある

③就労できない状況であれば生活保護がある

④家賃を滞納しても保証会社から支払いがある(3カ月だけですが)
 ※保証会社が倒産する可能性がありますが。。。

⑤家賃が安いので近隣でもっと安い物件を探すのは困難

⑥引っ越しを延期・取りやめする人が多いと思われる

⑦もし退去があっても以下の理由で私の物件は有利

 ・収入減になった方は家賃の安い物件を探す可能性がある

 ・生活保護受給者が急増しているが受け入れる大家は多くない

 ・今後の傾向として家賃が安い物件を探す方が増加する可能性が高い

 

 何だかんだいっても日本という国の補償は手厚いですし、最後は生活保護がありますので、きちんと手続きを踏めばそう簡単に路上に彷徨うことはありません。

 また、殆どの入居者について、家賃保証会社を通していますので、すぐに家賃が入ってこなくなる状態にはなりません。

 3カ月ほど期間があれば、その間に体制を立て直したり出来る可能性がありますので、強制退去まで行く方はよほどいないと考えています。(10年間アパートを運営してきて、家賃未払いで強制退去になったのは1名だけです)

 もともと地域最安の価格帯で募集している物件が多い(5物件中3つ)ので、この状況下ではむしろ有利に働くのではと考えています。

 

 4~5万円の家賃に住んでいた方が私の3万円台の物件に引っ越す可能性もありますし、そもそも全体的に安い価格帯の物件を探す方が増えていきそうな気がします。

 また、私は今まで生活保護の方も一定の数(現在は37部屋中4部屋)受け入れています。(高齢の方や外国籍の方も数名受け入れています)

 管理会社の方の話では、地主系の大家さんは普通の会社員や学生以外の方を断る方が多いので、私のようにうるさく言わず受け入れてくれる大家さんがいるのはありがたいと言っていました。

 今後も生活保護の方が増加し続けるのであれば、受け入れ可(誰でもよい分けではなく一定の判断はしています)としている私のアパートのニーズはさらに高まるように思います。


 

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 少し楽観視しすぎでしょうか?(笑)

 築古木造アパートは入居付けに困るから初心者には難しいという話がよくされていますが、それはエリアと募集家賃次第だと思います。

 ある程度の都市部で一定の賃貸需要があるエリアであれば、家賃が安ければ入居者は何とかつくからです。

 そう思う理由は、ぼちぼち大家の名のとおり、私が今まで特に入居付けにそれほど労力を使わずに運営をしてきたからです。(空き室期間が長く続いたことが何回もあるので偉そうなことは言えませんが。。。)

 

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 あまりにボロ過ぎる場合は別ですが、そこそこ小ぎれいにして、最小限の設備が整っていさえすれば築古でも十分戦っていけると考えています。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

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 築古物件には築古なりの社会での役割があると思います。

 今後の世の中の流れとして、日本全国で以下のような方が増えていくと思いますので、「都市部の家賃が安い物件の需要は高い状態が続く」というのが私の予想です。

 

①収入の二極化がさらに進む

②収入の少ない高齢者が増える

③収入よりもやりがいを優先する人が増える

ミニマリスト的な生き方の人が増える

⑤自動車がなくてもよいエリアに住む人が増える

 

 
 色々と書き連ねましたが、今まで自信を持って運営を続けてきたわけではありません。

 常に不安をかかえつつ、最悪の事態を想定しながら、それでも大丈夫か?と考え続けて10年走り続けています。

 予想が外れて今後大変な目に合うかもしれませんが、その時はブログでもきちんとご報告していきますので、反面教師としてご参考にしていただければ幸いです(笑)

  



 



 

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