ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?~築古物件の大規模修繕に耐えられるのか~

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 昨日は平和公園にお墓参りに行ってきました。例年この時期に行くのが幼少期からの習慣です。

 平和公園は戦災復興事業の一環として整備された墓地で、147ヘクタール(東京ドーム約30個分)の広大なエリアに約19万基のお墓があります。

 ご先祖様にも改めてセミリタイアの決意をご報告しておきました(笑) 

 

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 お墓参りの後は、池下のセントラルガーデンにあるメゾンカイザーでブランチしました。

 

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 店内で食べる場合は、パンを温めてくれたり、カットもしてくれるのでありがたいです。

 

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 オレンジジュースはオレンジを渡され、機械で自分で絞りますので、とてもフレッシュです。

 

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 テラス席でいただきましたが、この辺りは整備されていて街並みがとても綺麗なので気持ちよく食事ができました。

 

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 さて、ここ数年に渡って、「セミリタイアしても本当に大丈夫なのか?」ということを常に考え続けています。

 私は根っからの心配症ですし、頭の中を整理し自分を安心させるためにも、今まで5つほど記事を書いています。 

 

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 今回は、築古物件ばかり所有している私が、セミリタイアしても費用のかかる大規模修繕に耐えられるのかというテーマで綴りたいと思います。


 まず、大規模修繕の代表ともいえる外壁・屋根塗装ですが、各物件の状況は以下のようになっています。

 

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1号物件:2017年に実施済

2号物件:2018年に実施済

4号物件:3~4年後に実施予定

5号物件:2017年に実施済

6号物件:今年実施予定

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 4号物件以外は、ここ3年くらいで全て実施(予定)していますので、あと7~8年は実施しなくても大丈夫です。

 6号物件は実はすぐに実施しなければいけないような状態ではないのですが、今年は積極的な節税対策が必要なので実施する予定です。

 セミリタイア後数年は工事が不要なため、当面は心配する必要はないかと思っています。

 ただ、7~8年後に一気に3物件の再塗装が必要になるので、その時までにしっかり資金を蓄積する必要があります。

 

 全て木造物件なので、外壁・屋根塗装以外は計画的な大規模修繕は予定していません。

 ですが、外壁・屋根塗装以外に大きな費用がかかりそうなものとしては、以下が考えられるので、そのための資金は常に所持していおかないといけないと考えています。

 

①4号物件の浄化槽取替
 4号物件のみ浄化槽です。20~30万円の費用で下水道に繋げるようなのですが、前所有者時代にある入居者の大反対にあって頓挫したので、そのままになっています。
 ネットで調べると30年以上持つ場合が多いようですが、ちょうど現在築30年なので、今後いつ壊れてもおかしくないと思います。
 100万円以上かかる場合もあるようなので、時限爆弾を抱えているような気持ちです(笑)
壊れたら何とか入居者の方を説得して、下水道に切り替えたいです。。。

 

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②保険適用外の修繕

 昨年4号物件で発生したバルコニーの水漏れ修理のような事例です。経年劣化による修繕の場合は保険申請できない(うまくやれば出来る場合もありそうですが)ので、これも常に想定しておく必要があります。
 ただ、きちんと外壁塗装をしていれば発生しない可能性が高いですし、発生しても小規模な物件ばかりなので100万円あれば対応できると思います。

 

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③2号物件で孤独死が発生した場合

 2号物件のみ孤独死に対応した保険に入っていません。2部屋のみの物件で、家賃が高く若い方しか入居していないのが理由であるものの、発生する可能性がないとはいえません。
 火災保険本体の汚損補償で一定の金額は出るかもしれませんが、100万円超えの費用が発生する可能性は想定しておく必要があります。
  枕を高くして寝るには保険の特約を追加したほうが早いかもしれません(笑)

 

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 おおよそ考えられる範囲では、大き費用がかかりそうな内容はこれくらいです。

 小ぶりの木造物件ばかりなので、外壁・屋根塗装でも70万円から250万円くらいですみますし、その他の修繕でも100万円を超える修繕はそうそう発生しないと思います。

 このあたりのランニングコストの低さは木造物件の大きなメリットです。

 

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 上記を考えると、大規模修繕については、毎年100万円も積み立てておけば十分だと考えています。

 なお、セミリタイア後の収支については、ざっくりですが以下のように試算しています。

 

 

セミリタイア後の年間キャッシュフロー

 1000万円(税引き前)

 ※8号物件を購入した場合

 ※税金・社会保険の計算が難しいのですが、

  恐らく850万円前後の手残りに落ち着きます

 

【必要な生活費(住宅ローン含む)】

 540万円(45万円×12)
 ※大体40万円で足りると思いますが、余裕をみてます。

 

【生活用の貯蓄・9号物件購入のための貯蓄】

 200万円

 

【大規模修繕積立】
 
100万円
 

 

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 あえて大規模修繕の積立を分けて書きましたが、生活費以外に300万円くらいは毎年貯金するつもりで計画していますので、その貯蓄の範囲内で物件購入に使ったり、修繕に使ったり、ケースバイケースで対応します。

 税金・社会保険料控除後の手残りについては、以前にざっくり試算したのですが、誤りがないか再度点検しようと思います。


 特に退職初年度は、社会保険は任意継続で現在の半額くらいの支払いになるものの、住民税が高いままなので、手残りが少なくなります。

 会社員としての給料がなくなり、申告所得が低くなって初めて上記のシミュレーションになることに注意する必要があります。


 また、そもそも税引き前キャッシュフロー1000万円は、セミリタイ後すぐに8号物件をした場合ですので、もし購入まで時間がかかってしまうとあまり余裕のない収支になってしまいます。

 

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 ゼミリタイアして本当に大丈夫なのか、十分に考えたつもりだったのですが、念には念をおしておきたい性格なので、しばらくこのテーマの記事が続くかもしれません(笑)
 

 引き続きセミリタイアに向けて頭を働かせ続けたいと思います!!

 

 


 

 
 

 

 

 

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