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【不動産投資】4号物件(木造築27年・表面利回り13.7%で購入)の3年間の収支結果報告

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2017年10月に4号物件を購入してから、ちょうど3年が経ちました。

  

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以前に購入1年後の収支ついてご報告したことがありましたが、今回は3年間の収支をまとめてみたいと思います。

 

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まず、4号物件の概要は以下のとおりです。

 

【4号物件概要】

愛知県江南市

私鉄の駅から徒歩11分

木造アパート(1K6室・1DK1室)

平成2年築(現在築30年)

購入金額:2100万円

融資:なし(現金決済)

1部屋の家賃:2.9万円~3.6万円

下水道ではなく浄化槽物件

 

 

全国どこにでもあるようなアパート(ちなみにレオパレスの前身の株式会社ミヤマ設計(施工は別会社)の物件です)で、駅からも10分以上歩きますので、特に立地がよいわけではありません。

1室を除き、狭小1K・ロフト付き、ユニットバスの物件で、一般的には競争力がないと言われ、嫌厭されるようなスペックかと思います。

表面利回り13.7%で購入していますが、入退去を繰り返すうちに、家賃を下げていますので、現在の利回りは12.9%くらいまで落ちています。

 

3年間の入居率については、以下のとおりです。家賃を地域最安値レベルまで下げていることもあり、築年数は古くなっていますが、年々入居率は上がっています。

 

【3年間の入居率】

2017年10月~12月:85.7%

2018年:90.5%

2019年:96.7%

2020年1月~10月:99%

 

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なお、この3年間の大きなトラブルとしては、築古ならではですが、バルコニーの水漏れで2回も大規模な修繕を行っています。

 

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1回目の水漏れは、瑕疵担保の範囲ということで、100万円の工事を売主負担で行っていただきましたが、2回目の水漏れは自腹で37万円の支払いを行っています。

この水漏れについては、なかなか面倒くさい対応をしており、かならずしも順風満帆な運営ではなかったと思っています。

 

 

それでは、もろもろの前述の内容をふまえた3年間の収支結果です。

 

【3年間の収支】

家賃収入:8,006,631円

ー管理費:   326,103円

ー修繕費:   888,233円

ー浄化層清掃:64,600円

ー広告費:   155,520円

ー電気代:     67,957円

ー町費    :  53,129円

ー固都税: 187,404円

 手残り:6,263,681円

 

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結果としては、約800万円の家賃収入に対し約626万円の手残りとなりました。

借入がないため、約78%の手残りとなっているものの、逆に言うと借入がなくても20%以上は経費がかかるものだということになります。

全体としては、入居率が高い状態で推移していますし、バルコニーの水漏れ以外は運営も安定していますので、この結果には満足しています。

2100万円の購入金額で、既に600万円以上回収しており、現時点で既に損をしない状態になっていると考えています。

その根拠とてしては、4号物件のとなりの全く同じアパートが数カ月前に2400万円で売りに出されていましたが、すぐに売れていたからです。

実際にいくらで売れたか分からないものの、隣の物件のほうが建物が断然傷んでいましたし、現在の市況では恐らく2100万円以上で売れていると思います。

なお、4号物件は江南市の中心部に物件がありますので、短期間で土地値が大きく下がることもなさそうです。(ただ、土地値は900万くらいしかありません)

物件を売却する、あるいは全額回収するまでは最終的な結果は分からないとはいえ、よほどのことがない限り損をする可能性は低いとみています。



最近も継続して物件探しをしていますが、不動産投資熱が過熱しているのか、名古屋市外でも築30年以内で利回り12%を超える物件はなかなか見かけません。


やはり、あの時思い切って購入してよかったと思っています。

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何度も繰り替えしになりますが、どこにでもあるような築古木造アパートであっても、利益を出すことは可能です 。

単身向け狭小物件や築古は辞めたほうがいいという意見をよくみかけますが、それは物件・立地・運営方法次第なので、一概にそうとは言い切れないと思います。

 

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景気がなかなか回復しない、収入の二極化が進んでいる、単身世帯が増えている、ミニマムな生活を望む人が増えているといった世の流れの中では、都市部の家賃の安い物件は競争力があり続けると私は考えています。

私の場合は現金で購入しているので、約78%の手残りになっていますが、もしノンバンクで金利3.9%・30年の条件で物件価格満額を借入したとしても、年間の支払い額は120万円程度で約260万円(33%くらい)は残っている計算になるため、そんなに悪くない投資だと思います。

 

これから不動産投資を始める方の参考になれば幸いです。

 

 

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