ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】1号物件(築古狭小木造アパート)購入後10年間の入居率と収支結果

 

 

 

現在、アラフォーで5棟37室の築古木造アパートを運営しています。

2007年頃に不動産投資をはじめようと決心してから、貯蓄・物件探しを続け2010年11月に1号物件を購入しました。

 

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その後もコツコツと物件購入を続け、現在は満室時の年間家賃収入が1750万円くらいの規模になっています。

 

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早いもので、最初に1号物件を購入してからちょうど10年が経とうとしています。

1号物件の収支については、過去に何度かご報告していますが、今回は記念すべき10周年ということで、これまでの集大成をご報告したいと思います(笑)

 

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ちなみに、1号物件は世間を騒がせまくったレオパレスの前身の会社が設計(施工は別会社)した物件で、1K・3点ユニット(15平米)の一般的には人気がないとされるスペックです。 

購入金額は3000万円で表面利回り16%で購入しています。

当時は現在よりだいぶ物件価格が安かったので、築20年とそれほど古くない割に高利回りで購入できましたが、現在の名古屋市内の市況では、同スペックのものを購入するのはほぼ不可能だと思います。

 

【1号物件概要】
2010年11月取得
愛知県名古屋・JRの駅から徒歩10分
木造アパート(1K・10室)
平成2年築
購入金額:3000万円
月額家賃収入:40万円(現在は38万円)
表面利回り:16%(現在は15.2%)
融資:2800万円・15年・金利1.5%

   

物件の最寄り駅は名古屋駅から1駅で、交通の便は非常によい場所にあるものの、そんなにイメージがよいエリアではなく、特に人気がある場所でもないのが特徴です(笑)

それでは、まず10年間の入居率です。

 

 

【2010年11月~2020年10月の入居状況】

2010年:60%

2011年:84.2%

2012年:87.5%

2013年:93.3%

2014年:89.2%

2015年:87.5%

2016年:97.5%

2017年:90.8%

2018年:94.6%

2019年:100%

2020年:100%  

  平均:92.5%

 

 

入居率については、購入直後は10室中6室しか埋まっていませんでしたが、2011年の途中から9室前後は常に埋まっている状態にすることが出来ました。

以前は、半年以上空き室になっていてもほったらかしだったのですが、ここ3~4年くらいは家賃を早めに調整するようにして、なるべく早く決まるように頑張ってきました。

最近は何故か退去がないので、100%の入居率になっています。

空き室対策については、適当で驚かれるかもしれませんが、以前に記事に綴ったとおり、特に大したことは行っていません。

 

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「築古・普通のスペックでも都市部の家賃の安い物件はニーズが必ず一定ある」というのが私の持論なのですが、そのことを証明する10年間の結果ではないかと思います。

 

 

続いて10年間の収支結果です。

 

 

【2010年11月~2020年10月の収支】

家賃収入    : 42,970,891円 
ー管理費    :   1,338,776円
ー修繕費    :   3,735,040円
ー外壁塗装    :     2,350,000円
ー広告費    :   1,504,100円
ー電気代    :      152,573円
ー固都税     :  1,137,400円
ー保険   :   586,890円
―町費   :     84,000円
ーローン返済: 20,991,856円

手残り           : 11,090,256円

※家賃収入には敷金・町費も含んでいます    

 

 

10年間の家賃総額は約4297万円で、手残りの累積は約1109万円でした。

ローン返済以外の経費率は外壁塗装を行っていることもあり、約25.3%と結構高い数値になっています。

1号物件のローンは15年返済で返済比率が45%くらいあるため、手残りとしてはそれほど多くはないものの、それでも年間平均110万円の手残りです。

コツコツと返済を続け、当初あった2,800万円の借り入れは、現在1032万円まで減りました。

ついに、今までの累積キャッシュフローが借入残高より多い状態になりましたので、10年間という積み重ねの大きさを実感しています。

なお、1号物件のあるエリアは土地値が購入時よりも上昇しており、現在の実勢価格は2400万円以上すると思います。

土地の価値がなくならなければ、どうやっても損をしない状態であるとともに、現在では同額で手に入れることが難しい資産価値のある土地を保有できているので、本当に良い買い物をしたと思っています。

 
あと2年ほど運営を続ければ、手残り+残債の返済額が購入金額(3000万円)+諸経費(335万円)を上回り、タダで取得した状態になると思います。 

 

 

 

 

【まとめ】

いかがだったでしょうか。今回は10周年の記念として、まずは1号物件のトータル収支について綴ってみました。

今後は全物件合計の収支についてもまとめる予定ですので、興味のある方は楽しみにしていただければ幸いです。

1号物件は、まさしく私の人生を変えてくれた、記念すべき最初の物件です。

この物件を購入し、うまく運営出来たおかげで現在の規模に到達することが出来ました。

とても強い思い入れがありますので、引き続き大事に運営し、さらに利益を得続けていきたいと思います。

 


繰り返しになりますが、安定的なキャッシュフローを生み出すアパートを1棟所有すれば、人生の可能性が大きく広がります。

不動産投資が盛り上がりすぎている現在の市況では、もっと低い利回り・高い金額でしか購入できないかもしれません。

ですが、それでも長く運営することで資産を積み上げていくことは十分可能です。


不動産投資は全ての方におすすめ出来る投資ですので、小さな規模でもまずは始めてみることをおすすめいたします!!

 

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