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現在、会社を退職する前に2000万円くらいの物件を現金購入することを目標に頑張っています。
ですが、以前ご報告したとおり、良い物件は瞬殺といった厳しい状況なので、それ以外の選択肢も色々と考えています。
ちなみにセミリタイア後の目標としては、40代のうちに会社から現在いただいている収入分くらいは増やしたいと考えています。
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そのためには、あと３～4棟は物件を購入する必要があり、今までの投資手法と同様に「現金で物件購入→共同担保にいれてさらに物件購入」のサイクルを繰り返すつもりです。
つまり、現在探している2000万円までくらいの築古アパートは、キャッシュフローを増やすだけでなく、共同担保に使うことも大きな目的の物件となります。
ただ、ノールックですぐ売れてしまう現在の不動産投資市況ですので、色々と他の方策も考えておかないといけません。
なお、小心者の私は借入は出来るだけ少なくしたいという気持ちが強いものの、40代のうちに現在のサラリーマン収入程度の規模を増やそうと思うと、借入は必須だと考えています。
いずれにせよ、現在使える2000万円をどのように使えば、効率的に資産を増やせるのかということにつきるのですが、今のところ以下のような選択肢を考えています。
①築古木造アパート（2000万円）を現金購入
以前から考えており、現在追求している最も有力な方法です。現金購入なので、一気に年間150～200万円ほどキャッシュフロー（手残り）が増えます。購入した物件を共同担保に入れて3000～4000万円の物件を購入すれば、さらに150～200万円程度のキャッシュフロー増を短期間で望めます。ネックは本当に購入できるのかというところです（泣）
②１号物件のローンを一括返済・築古戸建（1000万円）購入
確実にキャッシュフローを増やすといった意味では、最も堅実な方法です。１号物件の残債はあと934万円ほどです。月に17.5万円もの支払いをしていますので、一括返済により年間200万円以上増になります。借り入れがなくなった１号物件は共同担保として活用できます。
さらに、残りの1000万円で築古戸建を購入すれば、年間50～80万円程度のキャッシュフロー増、かつ共同担保としても活用できます。
２つの共同担保物件が出来るのは大きなことですが、１号物件の支払いはあと4年半ほどで終わりますし、せっかく1.5％の低金利で借りられているので、返済するのはもったいないと思う気持ちがあります。
③築古戸建を２戸（1000万円×2）購入
１棟物ではなく、土地値で出ている戸建を２つ購入するというもアリかと思っています。都市部の戸建は利回りが低いため、キャッシュフローの増え方が小刻みで手間はかかかるのがネックですが、担保に出来る物件が２つになるので、将来的には小規模のアパートを２つ購入することを目標にしてもよいかもしれません。
都市部で土地値のアパートというのは中々ない一方、築３０年以上で土地値に近い戸建というのはそこそこあります。戸建も最近は競争が厳しくなっているものの、1000万円くらいの物件だとそこまで足が速くない印象がありますので、現実的で手堅い方法だと考えています。（名古屋市で500～800万円くらいの良い物件は瞬殺です（笑））
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④融資を受けて5000万円以上の物件を購入する
2000万円全額を頭金・諸費用に使い規模の大きな物件（私にとっては）を購入するということです。利回り12％の物件であれば家賃収入600万円・手残り300万円くらいは目指せると思います。
築古ではなく、築浅を狙うというのも一つの手ですが、どうしても利回りが低くなるのと、当面は今まで得意としてきた手法を踏襲したほうが手堅いかなと考えています。
規模の拡大という意味では、一番手っ取り早いものの、購入できたとしても、おそらく暫く次の物件を購入できなくなってしまいそうなのがネックです。また、リスク分散という意味では、小規模の物件を２棟購入したほうがよいかなと考えています。
やはり①が一番良いと思っているのですが、気持ちだけではこの数ヶ月で購入できない可能性があります。
最終的な目標は、生涯安定したキャッシュフローを得続ける、資産を拡大し何があっても大丈夫な状態にすることなので、途中の過程の方法は何でも良いと思っています。
ただ、小規模でも定期的に物件を購入し続けないと、その目標は永遠に達成できません。
長い時間がかかっても確実にキャッシュフロー・資産の厚みを増していけるよう、他の選択肢も頭に入れつつ、引き続き物件探しを続けていきたいと思います。
本業のサラリーマンの仕事に楽しみを見出すことは困難なのですが、こういった不動産投資の戦略を考えるのはとても楽しいです。
楽しみながら事業を拡大できているのは、本当にありがたいことだなと思います。
不動産投資に出会えたことに感謝しつつ、連休明けの激務に備えるため、残りの休日を限界まで楽しもうと思います（笑）
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