ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】10年前と比べて物件価格はどれくらい上昇しているのか?

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今週も1週間乗り切りました。

先週職場で発生したトラブルは予断を許さないで、引き続き気を抜けない日々が続きます。

今度こそサラリーマン生活最後の試練だと思って立ち向かうつもりですが、セミリタイアする前に力尽きないように、余力を隠しながらうまく戦いたいと思います(笑)

 

さて、ここ最近ずっと地道に物件探しを続けています。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

www.bochibochiooya.jp

 

毎日必ず各種サイトや業者からくるメールを確認しているのですが、あまりに利回りが低い物件が多く、とてもあと数カ月で購入できる気がしません。

物件を探しているエリアは、主に名古屋市内と近郊都市、あとは岐阜県三重県の主要都市で、築古の木造アパートを中心に見ています。


出来れば築20年前後で、利回り12%以上というのが希望なのですが、全くといってそのような物件はありません。

名古屋市内で築20年だと利回り8%~9%くらいがやっとという感じです。

岐阜や三重でも都市部だと利回り12%の物件はなく、12%以上ある場合は市街化調整区域で周りに畑があるようなエリアのため私の対象外です。

物件価格が高止まりし、利回りが低い物件が多いので、毎日絶望的な気分になっています(泣)

 

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あまりにも厳しい状況のため、一体以前と比べてどれくらい利回りが低くなっているのかというのを、ちょっと調べてみました。

以下は、実際に私が10年以上前に購入した物件と、最近某サイトで見つけた同タイプのアパートの比較です。

 

 

【2010年に購入した1号物件】

名古屋市内(名古屋駅から一駅)

築20年木造アパート

表面利回り16%

 

【最近見つけた物件】

名古屋市内(名古屋市南部)

築30年木造アパート

表面利回り10%

 

同タイプのアパートで築年数が10年も違うのに、利回りは6%も下がっています。

ちなみにエリアは私の1号物件のほうが良い場所にありますし、どちらも土地に対して建物がめいっぱい建っていますので、土地値の割合の差でもありません。

1号物件は3000万円で購入していますが、現在の家賃収入で利回り10%だとすると、

価格は4500万円を超える計算となります。

購入してから10年以上経過しているにも関わらず、なんと当時の1.5倍という計算です。

何とも凄い差で信じがたいのですが、この価格差を裏付けるもう一つの情報があります。

 

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それは、不動産販売業者からの電話です。

1号物件購入時は実家にいたためか、なぜかここ1年以上よく実家に「1号物件を売却しませんか?」という電話がかかってきます(笑)

いつもは「息子はいません」と話をせずに切ってもらっているのですが、たまたま私が実家にいる際に電話がかかってきたことがありました。

東京の不動産会社の方だったのですが、「名古屋市内で物件を探されている方がおり、1号物件を売却する予定はないか?」とのことでした。

売却するつもりはないが、一体いくら位で売れるのかと聞いたら、「年間家賃のおよそ10倍くらいで売却できます」とのことでした。

つまり、さきほどの利回り比較とドンピシャの数値です。


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現時点ではキャピタルゲインを得られているということなので、嬉しい反面、この現在の市況は、やはりとても厳しいのは間違いないようです(笑)


といっても、このまま現在の市況を嘆いていても収入は増えないため、何とか自分の中で条件の折り合いをつけて購入したいと考えています。

現実的には、築年数をあきらめて30年以上でも可とするか、利回り8~9%でも立地が良ければ購入しようかと思っています。

次に購入する物件は、さらに次の物件を購入するための共同担保にする予定なので、ある程度立地が良くないと購入する意味が半減してしまいます。

 

www.bochibochiooya.jp

 

物件探しを毎日3回するのを続けていますが、全く良い物件がないので早くも心が折れそうになっています(泣)

ですが、思い返してみると1号物件を購入するのに3年くらいかかりました(物件探しというより融資付けで苦労しました)ので、その苦労と比べれば大したことなく次の物件を購入出来る気がします。

引き続き、持ち前の根気の良さで物件探しを続けていきたいと思います!!




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