ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】引き続き物件探し~3月までの購入を目指します~

 

新たな物件(8号物件)の決済が来週あり、6棟41室の規模になります。

これで、1年半前に予定を立てていた①を無事達成することが出来ました。

 

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【以前まとめた今後の計画】

①2021年 8号物件購入(2000万円位を現金購入)

②2022年 9号物件購入(4000万円位まででローン購入)

③2025年 1号物件ローン完済

④2026年 10号物件購入(5000万円位まででローン購入)

 

※これは最低限これくらいは達成したいという計画です。②~④の間に購入予定がないですが、この間にも小規模の物件(1000~2000万円くらいのもの)をいくつか購入したいと考えています。

 

 

もともとは、セミリタイア後にこれらの購入を考えていましたが、諸々の事情で現在もサラリーマンを続けています。

 

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次は②のとおり、来年中に物件を購入することなのですが、最近はどうせなら会社を退職する前に購入を目指したいと思うようになりました。

その理由は以下のとおりです。

・退職前のほうが融資が付きやすく購入できる可能性が高い

・現在の状況でどれくら融資可能か確認したい

・8号物件の担保価値を早めに確認しておきたい

・退職後の融資について聞いておきたい

 

 

ということで、この2~3週間くらいは良さそうな物件を見学にいっています。

今、検討している物件は以下のようなものです。(①②は見学済み)

 

名古屋市4000万円台後半木造アパート(利回り10%)

名古屋市近郊4000万円台前半木造アパ―ト(利回り8%)

岐阜市3000万円台中盤木造アパート(利回14%)

※全て築20~30年の駅から徒歩圏内の都市部の物件

 

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利回りが良くても場所が悪かったり、場所・物件が良くても利回りが低かったりと、はっきりいって、検索サイトを見ても条件に合う物件は皆無なので、全て数百万円以上の指値が前提です。

次は、2.9%の金利でノンバンクで借りる予定ですので、少なくとも利回り11~12%くらいは欲しいところなのですが、そうすると築30年超えしかありません。。。

もっと、低金利で借りられればいいのですが、愛知県内で築古物件に長期間融資してくれるのは、ノンバンクか静岡の某2銀行くらいだと思います。

私の現在のステージでは、返済や諸経費を差し引いてもキャッシュフローが一定でること(年間200万円くらいの手残り増を目指したいです)が必須条件ですので、長期間融資をひけることが重要です。

金融機関を回りまくってチャレンジしてみてもいいのですが、今の私のレベルではかなり可能性が低いと思いますし、いい物件があればすぐ売れてしまうので、融資付けに時間をかけていると物件が購入できる可能性が下がると思います。

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やはり様々な方の情報を見ている限り、愛知県はかなり融資が厳しいようです。

恐らく愛知県は製造業を中心とした好調な企業が沢山あり、不動産以外に他にいくらでも融資する先があるからだと思われます。

地主の方や法人で実績がある方は低金利で借りられそうですが、それでも木造の築古で長期間の融資はやはり厳しいのではと思います。

色々と思案したものの、結局、うまくいく一番の近道は、今まで成功してきた(と自分では思っています(笑))パターンを繰り返すことだと考えていますので、これまでのやり方を踏襲することを第一に優先します。(まずはCFの出る物件購入をすることが最優先)



いずれにせよ、あと1カ月くらいで目ぼしをつけて、年内には事前相談、来年1月中に本審査に入れるくらいのスピード間で、購入を進められればと考えています。

ちなみに、次は出来ればフルローン、無理でも頭金1割程度で購入したいです。

理由は単純でもう現金が足らないからです(泣)

何だか気の休まる暇がありませんが、物件探しであちこち出かけたり、シミュレーションするのは不動産投資の醍醐味で、非常に楽しいです。

ラストスパートなので、一気に駆け抜けたいと思います!!


 

 

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