ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】毎週土日は物件探し~次に購入する物件は何を重視するか?~

 

新たな物件購入に向けて、このところ毎週のように物件見学(勝手に外から見るだけですが)に行っています。

この1カ月で10件以上見ており、ちなみに本日もこれから市外に見に行きます。

やみくもに行っているわけではないのですが、少しでも良いなと思ったらとりあえず見に行くようにしています。

それは、周辺のエリア調査もかねて行っているからです。

長年名古屋に住んでいますが、市内でも行ったことのないエリアが沢山ありますし、市外だとなおさらで、行ったことのない場所のほうが圧倒的に多いです。

いつか良い物件が近隣で出た際に、早く決断出来るようになるので、自分のスキルアップのためだと思って、コツコツ物件見学を続けています。

行った先々で、素敵なお店を探してランチをしたり、珈琲を飲んだしているので毎週楽しくてしかたがありません(笑)


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ちなみに昨日は、物件見学後に市内の古民家カフェでスリランカカレーとコーヒーフロートのセットをいただきました。


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毎週楽しくてしかたがないのですが、一方でこれだと思う物件がなかなか見つかりません(泣)

まあ、いつものことなので根気よく探し続けるしかないと思っています。


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最近の悩みは、次に購入する物件は何を重視するかです。

一番の目的はキャッシュフローに厚みをもたせることです。

とは言っても利回りを追求するあまり、立地や築年数を犠牲にするのも何かしっくりきていません。

次はノンバンクで金利2.9%で借りる予定なので、少なくても11~12%の利回りが欲しいところです。

しかし、探しているエリアだとどうしても築30年超えになってしまいます。

既に、築30年前後の物件が多いので、出来れば避けたいものの、手残り重視だとどうしても築年数が古くなってしまいます。

利回り15%くらいあれば、古くてもいいかなと思うのですが、普通に探していたのではとてもそのような物件に出会うことはなさそうです。

また、ノンバンクは土地の積算が重要になるので、高利回りでも土地値の割合が低い場合は、共同担保をいれても、借入額が伸びない可能性があることも考えておかなくてはいけません。

かといって、築年数が浅く・土地値の割合が高くても利回りが9%以下だと、手残りが少なすぎるので、どうしても躊躇してしまいます。


なかなか自分の中で答えが出ないのですが、色々と考えた結果、今のところ以下のような結論になっています。

 


【次の物件購入で重視する点】

・利回りは最低10%以上

・築年数はやはり20年前後が良い

・実勢土地値の割合が7割以上

・人口10万人前後であればどこでもよい

・但し、住宅街の中にあり駅近がよい

・ローン・諸経費差し引き後の手残り150~200万円は欲しい


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とりあえず融資がつかないと元も子もないので、利回りよりも土地値の割合が高い物件を狙っていきます。

また、築年数も若返りを図りたいので、築20年前後が良いです。

その分手残りが犠牲になりますが、出来るだけ大きな(といっても4000~5000万円くらい)物件購入を目指すことで、手残りのボリューム感を出していきたいと考えています。


先日購入した物件が名古屋市外なので、次は出来れば市内でと考えていましたが、それだと上記の条件はほぼ不可能なので、エリアは愛知・岐阜・三重であればこだわらずに探していこうと思います。


また、考えが変わるかも知れませんし、気に入る物件が出てくるのか、出てきても融資が付くのか、一番手で買付けられるのか、全く先が読めません。

今の私に出来ることは、ひたすら物件探し・見学を続けることです。

良い結果をご報告できるように、引き続き楽しみながら地道に頑張ります!!

 

 

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