ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【悲報&撃沈】ノンバンクへの事前融資相談結果~今後の戦略を練り直します!!~

 

いつもは、土日のみの投稿ですが、ショックな出来事がありましたので週半ばに投稿します!!



先日、ノンバンクに4000万円台の築古鉄骨アパートの融資相談に行ったことをご報告しました

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

さすがノンバンクということで、週明け早々に回答がありました。

お気楽に満額回答を期待していたわけではなかったのですが、予想を大幅に下回る結果でした。

 

 

 


その回答は、、、、

 

 

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なんと「全く融資できない」とのゼロ回答でした(涙)

理由は、私がレオパレスの前身会社が設計した物件を所有しているからとのことでした。

保有している物件は全て満室稼働中なのですが、収入としてカウントできないとのこと。

以前から方針が変わり、厳しく見ているとのことです。

頭金を1割~2割いれて欲しいというレベルは想定していたのですが、共同担保を差し出しているにも関わらず、ゼロ回答と全く話になりません。

見事に玉砕し、久しぶりに頭がクラクラしてその後の仕事が手につきませんでした。。。。


ちなみに、実は先日のブログを書いた翌日の日曜日に、融資相談した物件が満額・現金で買付が入ったとの悲報が不動産業者から入っていました(泣)

ですので、仮に融資が通ったとしても、どのみち購入できません(笑)

相談した物件は、4000万円台後半で10万人以下の都市、利回りも9%台中盤と、けっして目立ったスペックではないのですが、わずか1週間で完売です。


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今回の件で、あらためて融資が厳しくなっていること、また一方で不動産投資市況が一層過熱していることを思い知らされました。

現在は、地方都市・5000万円くらいの物件でもあっという間に現金で売れてしまう時代だということです。

これが名古屋市内やもっと大きな都市だったら、恐らく翌日には売れていたと思います。

なお、仮に融資が通ったとしても、利回り9%台中盤では、2.9%の金利だと手残りが非常に少ないです。

理想は11%くらい欲しいところですが、そうすると700万円以上の値引きが必要なので、現在の市況でそのような物件を探すのはとても厳しいと思います。

市街化調整区域の物件や、築30年以上の物件も対象にいれば11%以上の利回りを目指せるかもしれませんが、高金利・30年ローンで購入するべき物件ではないように思います。(利回り15%以上とかであればいいと思います)


今回は、残念な結果になりましたが、会社を退職する前に状況が分かったので、早めに相談に行って本当に良かったです。

今後の投資戦略について、しばらく融資を使えないことを前提に変更しなくてはいけません。

 

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以前、1年半ほど前に今後の目標(最低でもこれくらいは達成したいという目標)としていた数値は以下の通りでした。


・40代のうちに家賃収入3000万円

・ローン・経費(約20%)を差し引いた手残り1600万円

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

これは、あと2棟融資を引いて購入することで達成する予定でしたが、現金購入前提で達成できるか練りなおす必要があります。

家賃収入を増やすことが第一の目標ではないので、収入が3000万円に届かなかったとしても、手残りが1600万円を超えればかまいません。

今のところの想定では、以下の方法で達成できそうかなと考えています。


①2022年中に2000万円・利回り10%のアパートを現金購入

②2024年に1000万円・利回り10%の戸建てを現金購入

③2026年に1000万円・利回り10%の戸建てを現金購入

④2028年に2000万円・利回り10%のアパートを現金購入

 

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①はこれからの貯金と退職金で、何とかいけそうです。

あまり築年数が経っている物件は避けたいので、アパートについては築20年くらい、戸建は築30年くらいのものを想定しています。

そうすると高利回りは望めませんので、現在の市況だと10%くらいが現実的なラインです。

2年おきに物件をコツコツ現金購入し続ければ、1600万円の税引き前手残りは達成できると思います。

ただ、これだけ市況が過熱している中で、気に入った物件を今後購入できるのかというのが一番の課題です。(今後さらに都市部の物件は利回り下がるかもしれませんので)

これを基本にしつつ、チャンスがあれば融資も狙っていくというのが当面の戦略になりそうです。

 

落ち込んでいても仕方がないので、今後どうするのが最もよい方法なのか、常に考える続けるしかありません。


とりあえず、現金購入でも目標は達成できそうなので、もう少し数値を精緻に見て、今後の戦略を練り直したいと思います!!

 

 

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