先日ご報告したとおり、ノンバンクで撃沈したことを受けて、今後の投資戦略を見直しました。
「40代のうちにローン・経費（約20％）を差し引いた手残り1600万円」を確保するのが当面の目標なのですが、しばらく融資を使えないため、以下のとおり現金購入することで達成できればと考えています。
①2022年中に2000万円・利回り10％のアパートを現金購入
②2024年に1000万円・利回り10％の戸建てを現金購入
③2026年に1000万円・利回り10％の戸建てを現金購入
④2028年に2000万円・利回り10％のアパートを現金購入
※利回りがもっと高い物件を狙いたいですが、現在の市況で手に入れられそうな現実的なラインとして10％で統一しています。
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前回は、ざっくりと達成できそうだというレベルでしたので、今回はこの計画で物件を購入した場合に、数値がどう変わっていくかを具体的にシミュレーションしてみました。
【物件購入スケジュールと手残り推移】
●2021年12月現在
年間家賃収入：2000万円
ローン返済後手残り：1460万円
税引き前手残り：1060万円（経費率20%）
残債：6800万円
返済比率：27％
①2022年 アパート購入
→年間家賃収入：2200万円
ローン返済後手残り：1660万円
税引き前手残り：1220万円
残債：6450万円：返済比率24.5％
②2024年 戸建購入
→年間家賃収入：2300万円
ローン返済後手残り：1760万円
税引き前手残り：1300万円
残債：5700万円：返済比率23.5％
③2025年 1号物件ローン完済
年間家賃収入：2300万円
ローン返済後手残り：1970万円
税引き前手残り：1510万円
残債：5350万円・返済比率14.4%
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④2026年 戸建購入
→年間家賃収入：2400万円
ローン返済後手残り：2070万円
税引き前手残り：1590万円
残債5200万円・返済比率13.8％
⑤2028年 アパート購入
→年間家賃収入：2600万円
ローン返済後手残り：2270万円
税引き前手残り：1750万円
残債4900万円・返済比率12.7％
簡易な試算ですが、何とか40代ギリギリで目標は達成できそうです。
家賃の下落があったとしても、1600万円というラインは超えられると思います。
この例では、アパートと戸建を買う想定になっていますが、実際はアパートばかりかもしれませんし、戸建ばかりかもしれません。
物件探しはずっと続けるものの、良いものがあったら購入するというスタンスでいきますので、もし良い物件がなければ無理に買わないと思います。
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また、必ずずっと現金購入すると決めているわけではなく、③の１号物件の融資完済後は、また融資にもチャレンジしていこうと考えています。（ノンバンク以外にもチャレンジしたいです）
なお、物件を購入しない間は、株式投資を続けていきますので、そちらの配当収入を増やすことをコツコツ続けていくつもりです。
とりあえず、あと１年ほどは次の物件を購入するための資金蓄積期間です。
しばらくは貯金と並行して、国内株式・米国高配当ETFに資金を投入します。
会社を退職時には、税引き後年間配当50万円くらいのポートフォリオを構築するのが目標です。
50万円あれば、家賃収入が想定よりも目減りした場合の十分な補填になりますし、旅行などの贅沢にも使えるので、非常に貴重な収入源になります。
株をガンガン増やしていきたいのですが、不動産をがっつり購入すると株への資金投入があまりできなくなるので、どちらがよいのか悩ましいところです。
最近は、不動産が高くなり過ぎているので、無理に購入するより株を数千万保有して、配当100万円以上を目指したほうが楽かもしれないと思う時があります。
配当は完全なる不労所得ですし、何か入用の際に株の方が換金性が高いので、一定額はずっと保有しておきたいです。
ただ、株は価格の変動が不動産より激しいので、持ちすぎるのも微妙だとも思っています。
どちらも大好きなので、今のところ両方を拡大したいという気持ちが強いものの、いかんせん資金が足りません（泣）
いまいち考えが固まっていないのですが、こうやって色々考えるのは非常に楽しい作業です。
年賀状を作成するのを放置し、昨日はずっと考えを巡らせてしまいました（笑）
焦って決める必要は全くないので、どのようなバランスが私にとって最適なのか、引き続き考えながら投資を続けていきたいと思います！
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