昨日はほぼ自宅でゆっくり過ごし、心身の回復を図りました。
昔はもっと長時間働いていても元気だったのですが、やはり年齢には勝てません。
もともと体は丈夫なほうなので、３０代の途中までは風邪も殆どひかないくらいでした。
しかし、３０代中盤くらいから非常に疲れやすく、また回復が遅くなり、風邪で仕事を休んだりするようになりました。（年１回あるかないかくらいですが）
長年高ストレスにさらされていたおかげで、身体に相応のダメージが蓄積されており、また、性格も以前より悪くなっている気がします（笑）
健康で長生きできるように、会社を退職後は心身を労ることを最優先にして生活したいと思います。
さて、今回は新たな物件を購入せずに手残りを増やす方法を思案してみました。
年内には新たな物件を購入したいと思っていますが、この激戦の市況ですので、欲しいと思う物件がない可能性があり、あっても購入までたどり着けるか分かりません。
手残りを増やす方法は、物件を購入することだけでないと思いますし、また、そもそも普段から重要な運営課題なので、常に頭を働かせておく必要があると思っています。
当然、管理を全て自主管理・全てセルフリフォームすれば100～200万円くらいすぐに手残りが増えると思います。
しかし、私は入居者の方と直接やり取りすることは好みませんし、全てセルフリフォームする知識も能力もありません。
出来る限り管理をアウトソースして手間のかからない運営を目指してやってきたので、手間がかかかり過ぎてストレスを強く感じるようでは本末転倒になってしまいます。
ということで、現実的に今のところ考えられる方法（私が出来る方法）は以下のとおりかなというところです。
①管理会社の変更
ミニミニ系列のミニテックに管理をお願いしている物件があるのですが、リフォームパックを含んだ管理費なので、非常に高いです。
退去があっても壁紙の張替え代がかからない、水栓のパッキン交換等簡易な修繕費がかからないというメリットはあるのですが、今のところ高コストになっています。
まだ運営して２年半くらいのため、あと１～２年運営して経費率を他の物件と比較して切り替えを検討したいと考えています。
今のところ入居付けは頑張っていただいており、他の会社に変更して入居付けが弱くなっては意味がないので、そのあたりも見極めつつ対応しようと思います。
退去数次第ですが、他の物件と同様の管理費用になれば、年間平均10〜20万円は安くなりそうなので大きいです。
②セルフリフォーム等自分で対応することを増やす
壁紙の張替えや電気工事などは出来ませんが、会社を退職後は、木部塗装や細かな修繕、植栽伐採等など自分で出来そうなことを対応しようかと思っています。
木部塗装は、ロフトやドアの枠などのことです。
毎回結構費用が高く、1Kの部屋で４万円くらいとられることがよくあります。
ただ白いペンキを買って塗るだけなので、正直１～２時間もあれば出来そうだなといつも思っていました。
年に２回くらいやれば7～8万円浮きそうなので結構大きいと思います。
あと、消防点検も自分で出来そう（設備は消火器くらいしかない）なので、会社を退職後はセルフでやりたいです。
③法人に物件を売却する
今後の不動産収入に対する税金額を詳細に計算してみると、やはり全物件の減価償却が終了すると結構な金額になります。
そのため、１号物件（建物だけ）を法人に売却し収入を移して節税したほうがよいのではないかと考えています。（建物を売却する方法は、元々知りませんでしたが、ブログを通じて交流している方から教えていただきました！！）
売却には結構費用がかかりそうなのが難点なものの、今のところの簡易な試算では、長い期間でみるとメリットは大きそうです。
１号物件はまだローンが残っているため、完済する４年後にするのか、それともどこかで繰り上げ返済して早めに売却すべきか検討を続けたいと思います。（ローンが残ったまま売却するのは相当手間がかかりそう）
今のところ、一括返済より新たな物件購入のほうが優先なので、物件探し次第になりそうですが、数十万円は確実に税金が少なくなると思うので悩ましいところです。
今回案をまとめてみましたが、経費をどのように削減するかということは、正に経営そのものなので、常に考えておく必要があると思います。
と言っても、今まで管理費用・修繕費用については、楽したいばかりで無頓着だったなと少し反省しています（笑）
他にも、エアコンや給湯器を自分で手配する、掃除を全て自分で行う（今のところ２物件のみ）等、色々考えられますが、面倒なのは嫌だというのが前提にあるので、楽しんでやれる範囲でほどほどにやります。
細かなことは気にしてくてもよいくらい、大きく手残りを増やせるのが一番良いのですが、今の市況・私の状況で短期的に実現するのは結構な難易度です。（あと10年かければまだまだ大きく増やせると思いますが）
とりあえず出来ることを確実にコツコツやっていくしかありません。
引き続き、物件探しを頑張りつつ、コスト削減・節税についても考えを張り巡らせていきたいと思います！！
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