本日は母の日ということで、恒例の食事会です。
今回は初めて木曽路のテイクアウトにしました。
ＧＷ中は残念ながら注文できるメニューが限られており、お目当てのお弁当を頼めなかったのですが、美味しいと言ってくれたので良かったです。
ちなみに、母はまだ60代で正社員としてバリバリ働いています。
まだまだ親孝行できていないので、出来るだけ健康で長生きをして欲しいです。
私と家族が毎日幸せに生活をして安心してもらうことが、一番の孝行だと思っていますので、そうなれるよう精一杯努力をしようと思います。
なお、私は会社を辞めないと心の底から幸せにはなれません。
よって、親孝行のためのセミリタイアでもあります（笑）
さて、本日は、母のやっている築古戸建投資についてご紹介したいと思います。
以前にも少しだけご紹介しましたが、母は築古戸建を２つ所有しています。
どちらも親類に安く住んでもらうために購入したものなので、元々投資目的では購入していません。
色々あって、結局現在はどちらとも一般の方に貸し出しています。
1つ目は、16年前から賃貸に出しており、ずっと同じ方が住んでいるため、現在までに約1500万円以上（8万円×12カ月×16年）の家賃をいただいています。
1150万円で購入した物件なので、既に諸経費分も含めてほぼ回収済といった状況になっています。
今回ご紹介するのはもうひとつの物件です。
8年ほど前に購入し、親類に格安で貸した後、5年前から一般の方に貸し出しして、ずっと同じ方が住まわれています。
一つ目と同じく名古屋市内にあり、築35年ほどで購入していますが、当時は不動産価格が現在より安い時期でした。
それほど良いエリアにあるわけではないものの、駅から徒歩8分くらいで土地値物件です。
現在、名古屋市内でこの価格だったら瞬殺で売れてしまうと思います。（見つけたら私が真っ先に買います（笑））
物件価格に対する表面利回りは9.75％と、決して高利回りではない物件ですが、この5年間の収支はどうだったのかまとめてみました。
築古戸建投資のご参考になれば幸いです。
【築古戸建その２のスペック】
場所：名古屋市内
購入価格：800万円
購入時築年数：35年
土地面積：23坪
建物面積：77㎡
間取り：3LDK
駐車場：１台分
【今までの家賃収入】
家賃：6.5万円
賃貸期間：5年2カ月
合計：402万円
※一般の方に貸し出ししてからの収入です。
【今までにかかった経費】
・購入時諸費用：61万円
※仲介手数料・登記代・取得税
・火災保険 ：34万円
・リフォーム ：54万円
・エアコン設置：32万円
・白アリ防止 ：17万円
・その他修繕 ：37万円
・固定資産税 ：16万円
・管理費 ：25万円
合計：276万円
物件価格800万円 ＋ 経費276万円 ー 家賃収入402万円を計算すると、差し引き674万円です。（税金は省略します）
そもそも土地値の物件ですので、最初から損をする可能性が極めて低い状態です。
経費が結構かかっているものの、5年たって含み益の状態になっていると言っていいと思います。
なお、当時の土地値は坪35万円くらいが相場でしたが、現在では少しあがり37～38万円くらいにはなっています。
リフォームもしているので、今売りに出したら1000万円くらいでも、割とすぐに売れると思います。
入居者の方は長年このエリアに住んでおり（入居前も近隣のマンションに居住）、しばらくは退去がなさそうな感じです。
このまま、あと数年もすれば含み益がさらに増える状態になると思います。
名古屋市内では、10数パーセントの高利回りの物件を購入するのは難しいです。
しかし、低利回だとしても、こういった土地値（もしくは土地値に近い）の物件を購入し、長く運営すればほぼ確実に利益を得られる状態になると思います。
もちろん、土地値が大きく下がらないことが前提となるものの、名古屋市内で駅から徒歩10分以内とかであれば、あと10～20年で大きく価値が下がる可能性は極めて低いと思われます。（土地が利用できなくなるほどの天変地異が起きなければ）
私も、こういった物件が欲しいのですが、現在はいかんせん価格が高すぎます。
土地値の物件は築50年はおろか、60年くらいでないとなかなかありません。
ただ、名古屋市内や、名古屋市近隣の都市はまだまだ発展しそうなので、値上がりの可能性や安全な出口を考えた場合は、やはり築古でも都市部に物件・土地を持っていたほうが良いなと改めて思っています。
今月契約予定の物件も、そういった考えで購入を決意しました。
本当は、新耐震で道路付けもよい物件が欲しかったのですが、選り好みしすぎるといつまでたっても購入できません。
少なくとも都市部で土地値に近い物件を購入しておけば、大きく失敗する可能性は低いので、確実に資産・キャッシュフローを積み上げていきたい私にとっては相性がいいと思っています。
年内に（出来れば秋までに）もうひとつ築古戸建が欲しいので、引き続き地道に探していきたいと思います！！
応援クリックよろしくお願いいたします！
