ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

母がやっている築古戸建投資その2~やはり利回りが低くても長期運営で儲けられます~

 

本日は母の日ということで、恒例の食事会です。

今回は初めて木曽路のテイクアウトにしました。

GW中は残念ながら注文できるメニューが限られており、お目当てのお弁当を頼めなかったのですが、美味しいと言ってくれたので良かったです。

 

 

ちなみに、母はまだ60代で正社員としてバリバリ働いています。

まだまだ親孝行できていないので、出来るだけ健康で長生きをして欲しいです。

私と家族が毎日幸せに生活をして安心してもらうことが、一番の孝行だと思っていますので、そうなれるよう精一杯努力をしようと思います。

なお、私は会社を辞めないと心の底から幸せにはなれません。

よって、親孝行のためのセミリタイアでもあります(笑)

 

 

 

 

さて、本日は、母のやっている築古戸建投資についてご紹介したいと思います。

以前にも少しだけご紹介しましたが、母は築古戸建を2つ所有しています。

どちらも親類に安く住んでもらうために購入したものなので、元々投資目的では購入していません。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

色々あって、結局現在はどちらとも一般の方に貸し出しています。

1つ目は、16年前から賃貸に出しており、ずっと同じ方が住んでいるため、現在までに約1500万円以上(8万円×12カ月×16年)の家賃をいただいています。

1150万円で購入した物件なので、既に諸経費分も含めてほぼ回収済といった状況になっています。

 

 

 

 

今回ご紹介するのはもうひとつの物件です。


8年ほど前に購入し、親類に格安で貸した後、5年前から一般の方に貸し出しして、ずっと同じ方が住まわれています。

一つ目と同じく名古屋市内にあり、築35年ほどで購入していますが、当時は不動産価格が現在より安い時期でした。

それほど良いエリアにあるわけではないものの、駅から徒歩8分くらいで土地値物件です。

現在、名古屋市内でこの価格だったら瞬殺で売れてしまうと思います。(見つけたら私が真っ先に買います(笑))

物件価格に対する表面利回りは9.75%と、決して高利回りではない物件ですが、この5年間の収支はどうだったのかまとめてみました。

築古戸建投資のご参考になれば幸いです。

 

 

【築古戸建その2のスペック】

場所:名古屋市
購入価格:800万円
購入時築年数:35年
土地面積:23坪
建物面積:77㎡
間取り:3LDK
駐車場:1台分

 

 

【今までの家賃収入】

家賃:6.5万円
賃貸期間:5年2カ月

合計:402万円
※一般の方に貸し出ししてからの収入です。

 

 

 

 

【今までにかかった経費】

 ・購入時諸費用:61万円
  ※仲介手数料・登記代・取得税
 ・火災保険  :34万円
 ・リフォーム :54万円
 ・エアコン設置:32万円
 ・白アリ防止 :17万円
 ・その他修繕 :37万円
 ・固定資産税 :16万円
 ・管理費   :25万円

 合計:276万円

 

 

物件価格800万円 + 経費276万円 ー 家賃収入402万円を計算すると、差し引き674万円です。(税金は省略します)


そもそも土地値の物件ですので、最初から損をする可能性が極めて低い状態です。

経費が結構かかっているものの、5年たって含み益の状態になっていると言っていいと思います。

なお、当時の土地値は坪35万円くらいが相場でしたが、現在では少しあがり37~38万円くらいにはなっています。

リフォームもしているので、今売りに出したら1000万円くらいでも、割とすぐに売れると思います。

入居者の方は長年このエリアに住んでおり(入居前も近隣のマンションに居住)、しばらくは退去がなさそうな感じです。

このまま、あと数年もすれば含み益がさらに増える状態になると思います。


 

 


名古屋市内では、10数パーセントの高利回りの物件を購入するのは難しいです。

しかし、低利回だとしても、こういった土地値(もしくは土地値に近い)の物件を購入し、長く運営すればほぼ確実に利益を得られる状態になると思います。

もちろん、土地値が大きく下がらないことが前提となるものの、名古屋市内で駅から徒歩10分以内とかであれば、あと10~20年で大きく価値が下がる可能性は極めて低いと思われます。(土地が利用できなくなるほどの天変地異が起きなければ)



私も、こういった物件が欲しいのですが、現在はいかんせん価格が高すぎます。

土地値の物件は築50年はおろか、60年くらいでないとなかなかありません。

ただ、名古屋市内や、名古屋市近隣の都市はまだまだ発展しそうなので、値上がりの可能性や安全な出口を考えた場合は、やはり築古でも都市部に物件・土地を持っていたほうが良いなと改めて思っています。

 


今月契約予定の物件も、そういった考えで購入を決意しました。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

本当は、新耐震で道路付けもよい物件が欲しかったのですが、選り好みしすぎるといつまでたっても購入できません。

少なくとも都市部で土地値に近い物件を購入しておけば、大きく失敗する可能性は低いので、確実に資産・キャッシュフローを積み上げていきたい私にとっては相性がいいと思っています。

年内に(出来れば秋までに)もうひとつ築古戸建が欲しいので、引き続き地道に探していきたいと思います!!




 

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