今年の不動産投資の目標として、「融資を使って築古1棟アパートを購入する」というのを掲げていました。
しかし、物件探しが難航しているため、また気持が揺らいでいます。
この間ずっと探し続けていますが、以下のような状況だからです。
・価格が高くなり過ぎて望む条件のものが殆どない
・たまにあってもすぐ売れる(現金・融資特約なし・買い上がり)
・売れ残っている物件を見に行っても良い物がない(建物の傷み・空室の多さなど)
・売れ残っている物件を指値しようとしても、売主が強気で難しい
特殊な仕入れルートもないので、コツコツ地道に探し続けるしかなく、見つかってもグリップ力がないので、良いと思う物件を手に入れるのはかなりの難易度だと感じています(涙)
妥協して利回りが低いものを購入しようかとも思ったのですが、現在借りられそうな融資条件(金利3%台・20年)では、リスクの割に手残りが少な過ぎて何とも微妙です。
立地や築年数を妥協すれば、私が望む12%以上くらいのものはまだまだあります。
しかし、これも将来性に不安が出てくるので躊躇してしまいます。
まだまだ物件や金融機関を探す努力が足りないのかもしれませんが、可能性の低いことにチャレンジし続けるのもいかがなものかと思っている状況です。
そもそもなぜ物件を購入したいのか?というと、私の場合は、資産規模をどんどん拡大したいというより、以下の気持ちが強いです。
・手残りを増やして生活に余裕を持たせたい
・心配事を減らして枕を高くして寝たい
・運営になるべく手間をかけたくない
・持ち続けて困らない物件だけ保有したい
そのため、無理に条件に合わない物件に融資を付けて購入しても、上記が達成できなくなる可能性が高くなってしまいます。(もちろん、立地良し・資産性が高い・利回りも高い物件を購入出来れば達成できます(笑))
手っ取り早く上記を達成するには、最近は以下のようにしたほうがベターではないかと思っています。
①現金で小さな物件を購入する(古すぎない築25年前後のもの)
②1号物件の繰り上げ返済を年内にする(あと2年9カ月で完済予定)
③来年以降は、築古ではなく築浅物件の購入を目指す
例えば1000万円・利回り10%くらいの物件を購入し、年間210万円支払っている1号物件を完済すれば、年間で300万円くらいキャッシュフローが改善されます。
私的にはこれでかなり安心感が増します。
出来れば戸建などファミリータイプにすれば、部屋数も増えないので、手間も今より増えなさそうです。
しっかり確実に手残りを増やしたその後は(これは来年以降になると思いますが)、融資の付きづらい・条件の悪い築古ではなく、築浅物件の購入を目指したほうが安心ではないかと思い直しています。
この方法では、手持ち資金が大幅に減ってしまい投資効率が悪いのは重々承知しています。
ですが、以下のことを考えると私にとっては条件に合わない物件を無理に購入するより賢明な気がしています。
・現金購入のほうが良い物件を購入できそう
・今は手残りを確実に増やすことが最優先(マイナスのキャッシュフローが発生することは絶対に避けたい)
・心配事・手間が増えそうな物件は増やしたくない
・法人の決算がまだ1期分しかない(来年7月で3期分)
・将来的には手残り重視でない物件(融資の付きやすい物件)にチャレンジしたほうがよさそう
これだけ物件価格が高止まりしていると、以前より築古のリスクを許容するのが難しいと思っています。
かといって、今から急に土地から新築というのも、知識が全くないですし、資材高騰や建築会社選定等諸々のリスクを考えると、かなりの難易度と手間です。
また、今の手残りの状況で、物件価格の割に手残りが少ない築浅を購入するのも目的に合っていません。
あと、物件を売却して買い替えをするという方法もありますが、手残りを少しでも増やしたい・良い物件を手に入れるのが難しい状況では売却しないほうがよさそうです。
まあ、今のところの考えなので、毎度の如くまた気が変わるかもしれません。
地味なやり方で我ながら面白みにかけるなぁと思うものの、「枕を高くして寝たい!!」というのが一番の本音のところです(笑)
まだ40代半ばで先は長いので、ここら辺でがっちり足固めをしたうえで、また融資にチャレンジしてもいいのかもと思っています。
色々悩ましい問題なのでまだ考え続けようと思いますが、とりあえず前に進むために物件探しを地道に続けます。
一人飲みで息抜きしながら、引き続き頑張ろうと思います!!
<もつ煮込み定食で昼飲み>
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