ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

【不動産投資】物件購入で大事なこと(事前準備・物件探し・購入検討)

 

 

  物件購入にあたり、重要だと思っていることをまとめました。
 
 不動産は購入した時点である程度収益が決まってしまいますので、良い物件を求めて探し続けること非常に大事です。(私は最初の物件購入までに4年近くかかりました)  

 一見簡単そうですが、古すぎない築年数・そこそこ良い場所で高利回りの物件はそうそう出てこないため、根気と強い意志がないと諦めてしまって続きません。
 
 長期間に渡り、物件を探し続けること、良さそうな物件があれば見学することを繰り返すことで、自然と目利きが出来るようになると思いますし、購入できるチャンスも広がります。
 
 私が購入してきた物件は、インターネットの検索サイトか新聞広告で見つけたもの
ばかりで、特別なルートで仕入れたものではありません。
 
 不動産投資を始めると決意してから、ひたすら毎日物件を探し続けてきたこと、貯金や知識の習得に努めたこと、家族の理解を得ておいたことなど、いざ物件が見つかった際に、早く購入を決断できるよう準備をしておいたことが良かったです。
 
 なお、不動産投資を行う理由によって購入すべき物件は異なってきます。私の場合はある程度短期間でキャッシュフローを積み上げて規模を拡大したいと思って行動していますので、それを前提に参考にしていただければと思います。

 

【事前準備】
①資金を貯める
 フルローンであっても諸費用は必要ですし、十分な資金の用意があると購入の決断が早くなります。また、万が一購入後に大きな出費が必要になった際の保険として、一定の金額を手元に残しておくと安心です。会社員の方はまず本業を頑張って、少しでも給料を上げること、また無駄な出費をしない生活に努めることが最初の一歩です。

②節約体質になる
 家族を養いながら貯蓄をするには、無駄な出費をしない節約体質になっておくことが必要です。節約体質になっておくことは、不動産投資で規模を拡大するうえでも非常に大事なことです。せっかく得たキャッシュフローを普段の生活で贅沢をするのに使ってしまっては、それ以上の拡大は望めません。

③書籍、ブログ等で学習を続ける
 物件購入の決断を早くするためには、十分な知識を得ておくことも必要です。ただし、いつまでも学習を続けてばかりでは物件は購入できませんので、ある程度のところで思い切りも必要です。様々な投資家の方のノウハウが1冊1500円程度で得られ、100冊読んでも15万円しかかかりませんので、読書は非常に投資効率が良いと思います。

④家族の理解を得ておく
 家族の理解がないと規模の拡大や継続的な運営は難しいと思いますので、普段から不動産投資のことについてよく話し、共通の認識を作っておくことが大事です。私は結婚する前に最初の物件を購入しましたが、当時付き合っていた妻には購入しようと思った物件の資料をよく見てもらっていました。結婚前にも関わらず、私の行動を理解してくれた妻には本当に感謝しています。


 【物件探し】
①毎日欠かさず検索サイトで物件を探し、相場感を鍛える
 検討しているエリアで販売されている物件を常に全て把握することで、割安な物件にすぐ気づけるようになります。ほんの毎日10~20分程度のことですが、ひたすら続けるだけでかなりの力が付きます。

<利用している検索サイト>
・アットホーム
・楽待
・健美家
 

②表面利回り12%以上の物件を目指す(築年数20年前後の場合) 
 高利回りの物件を購入し、うまく運営するのが一番のリスク回避だと考えています。利回りが高ければ、空き室が一定あってもキャッシュフローが残りますし、家賃の下落、大規模修繕にも耐えられます。
 売主の方の売却理由によっては、指値交渉し、金額が下がれば利回りが上がる場合があります。2号物件では、広告掲載時の利回りは10%でしたが、15.8%まで利回りが上がりました。
 なお、一戸あたりの家賃が安すぎる場合は、家賃収入に対する修繕費の割合が高くなり収益が下がりますので、利回りが高くても家賃相場が安すぎるエリアは避けたほうが無難です。
 不動産投資は時間をかければ、かなりの確率で成功する投資だと思いますので、利回りがそれほど高くないからといって、まったくダメな物件だということではありません。

 

③気になる物件はすぐ資料請求
 レントロールで最近の入居者の家賃や各入居者の入居年数などを確認します。入居年数が長い入居者と、最近の入居者の家賃に大きな差がある場合は注意が必要です。全員の家賃が最近の入居者の家賃になったとしても、キャッシュフローが出るかシミュレーションすることが重要です。
 なお、一度資料請求すると販売業者から直接メールで物件情報が届くようになり、検索サイト掲載前の情報が届くことがあります。

 

④グーグルストリートビューで確認
 気に入った物件の住所が分かれば、グーグルストリートビューで建物の状態、道路付け、周辺環境を確認します。これでかなりの物件がスクリーニング出来てしまうと思いますが、土地勘のあるエリアを増やすため、少しでも気になる物件は現地を見に行って判断したほうが良いです。

 

⑤沢山の物件を見学する 
 現地で建物を見ないと分からないことが多々ありますし、仲介業者の方の話を聞くのも勉強になります。また、今まで行ったことのない場所にいくことで土地勘があるエリアを増やすことができます。                        

 

【購入検討】
①必ず現地を確認し、建物・室内の状態、周辺の環境を確認する
 広告の写真だけでは、建物の状態は分からないものです。私は必ず建物の基礎部分に亀裂が入っていないか、外壁や屋根が傷んでいないかチェックします。周辺の雰囲気や商業施設の有無、道路付けなども重要な確認事項です。

②最寄駅から歩いて距離を確認する、自転車を使えば利用できる駅がないか確認する
 1号物件や3号物件購入の際に、物件広告に掲載されている駅よりももっと近い駅があったり、少し離れたところに他の路線の駅があったりしました。広告の情報は当てにならないこともありますので、実際に自分が生活するつもりで確認することが大事です。


③検索サイトで競合物件の数、家賃を確認する
 住宅地として人気のあるエリアでも、競合物件が多すぎて家賃競争が激しいエリアがあったりします。検索サイトで賃貸物件を探せば、どのような物件がライバルとなるのかすぐ分かります。


④路線価を確認し、資産価値、近年の価格推移を確認する
 路線価は国税庁のページで分かります。これも多数の物件で調査を続けていると、いろんなエリアの路線価が大体分かってきます。一般的に販売価格に対し、土地の値段の割合が高いほうが投資として失敗しにくいです。


⑤自治体が公表している人口の動態・予測に関する統計資料を確認する
 過去から現在の人口変化、これからの予測は最低限確認します。同じ市内でもエリアによって、まったく動向が異なりますので注意が必要です。


⑥収支シミュレーションを厳しめに行う
 退去に伴う修繕費・広告費、管理費、固定資産税など、必ずかかる費用を想定しておくことが大事です。また、大規模修繕の費用は建物の構造・規模によって大きく異なりますが、購入後、いつ頃に修繕が必要そうか、金額はどの程度か考えておくことが望ましいです。


⑦家族の意見も参考にする。家族が反対する物件は購入しない。
 不動産投資を行うことは一定のリスクを負うことになりますので、家族の反対があっては長く続けられないと思います。その物件を運営する上で想定されるリスクを家族と共有し、購入の検討段階で冷静な意見を言ってもらうこと、十分に相談をしてから購入するというプロセスはとても大事です。

 

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