ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】最近の物件探しと価格状況

 

 
 

 

 昨年の10月に4号物件を購入後も、継続して物件探しを行っていますが、まったく良い物件が見つからない状況です。

 毎日必ず、複数の検索サイトや不動産会社から直接届く物件案内メールを確認していますが、新築も中古も沢山売りに出されてはいるものの、家賃収入に対して価格が高く、利回りが低いものばかりです。

 私が不動産を購入するのは、さらなるキャッシュフローを獲得するのが目的ですので、資産価値が高くても手残りが少ないものは購入の対象にはなりません。
 
 昨年は、購入検討エリアを名古屋市外にも広げ、運よくそこそこ高利回りの4号物件を購入することが出来ましたが、それ以来、同程度の好条件の物件は全く見かけていません。

<4号物件の詳細はこちら>

www.bochibochiooya.jp

 


 昨年あたりから、金融機関の投資用物件への融資基準が厳しくなり、物件価格が下がっていくだろうと言われていましたが、今のところ殆ど下がっていないと思います。

 つい最近、自宅の近くで売り出された1号物件とほぼ同スペックの中古アパートの例を紹介します。

【最近売りに出された物件】
 1990年築・木造アパート・1K・10室
 価格:3,900万円
 満室家賃収入:425万円
 利回り:10.89%
 土地面積:53坪

 

【1号物件(2010年11月購入)】
 1990年築・木造アパート・1K・10室
 価格:3,000万円 
 満室家賃収入:480万円(購入時)
 利回り:16%(購入時)
 土地面積:45坪

 

<1号物件の詳細はこちら>

www.bochibochiooya.jp

 

 部屋数・広さや土地の価値もほぼ同じ(面積は異なりますが坪単価は1号物件のエリアのほうが高いです)ですが、私が2010年に築20年で購入した時の1.3倍もします。 

 この物件の外観を見に行ったところ、恐らく建築時から全く修繕を行っておらず、外壁や外階段がかなり傷んでおり、アパート名の書かれたプレートも剥がれているような状態でした。(1号物件は、前所有者の方が外壁塗装をされており、私が購入した時はそこそこ綺麗な状態でした。)

 築年数が古く、建物の状態が良くなくても以前より相当高い金額になっており、少しぐらい相場が下がっても、キャッシュフローの出る良い物件を見つけるのはとても難しいと感じています。

 出来るだけ早く次の物件を購入して、家賃収入を増やしたいと強く思っていますが、購入したいと思う物件が見つからない状況がしばらく続くことが想定されます。

 このような時に出来ることは、良い物件が見つかった時に、早く買い付け申し込みの決断し、購入できる可能性を高めるための資金作りを行うことしかありません。


 早く資金を増やすために、給料と家賃を貯めるだけでなく、株式投資も行っていますが、最近は他にも以下のようなことで資金を増やせないか模索中です。



①仮想通貨
 12月に以下の通貨を合計で30万円ほど購入しました。
 ・ビットコイン
 ・イーサリアム
 ・ビットコインキャッシュ
 ・ライトコイン 
 ・モナコイン

 ほぼ最悪のタイミングで購入してしまったので、現在の価格は20万円程度です。今後、追加購入したいと思っていますが、3月までは株式の購入を優先したいと思っていますので、今のところほったらかしにしています。。。


ソーシャルレンディング
 色んな方のブログを拝見して、利益を上げている方が多かったので興味を持っています。10%近い利回りの案件もあるようで、魅力を感じていますが、運用期間中の換金が難しいことがネックです。行うとしても少額になりそうですが、調査を続けたいと思います。

 

 
 なお、以前からアパートだけではなく、中古の戸建の物件探しも行っています。600~900万円程度でよい物件があれば購入を検討するかもしれません。

 つい先日、名古屋市内で780万円・築41年の物件を見に行きました。(建物が大きくかなりのリフォーム代がかかりそうなため、見送りましたが。。。)

 戸建賃貸は規模が小さいので、アパートほど家賃収入が増えませんが、築30年を超えるような物件は、ほぼ土地値で売り出されています。

 土地値で購入すれば失敗する可能性が低く、入居期間が単身者と比較して長くなりますので、利回りが高くなくても利益を上げることが可能です。また、もし売却する場合も、実際に自分が住もうと思って購入する実需がありますので魅力的な投資だと思います。

 
 不動産投資は相変わらず過熱状態が続いており、厳しい状況が続きますが、このような状況でも良い物件を見つけ出し、手に入れるためには、その可能性を高めるための日々の努力を積み重ねるしかありません。

 今までどおり、引き続きコツコツと諦めずに物件探しを行うとともに、少しでも早く・多く資金を増やすことができるよう励んでいきたいと思います。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 

 

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