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【不動産投資】1号物件(築30年木造アパート)の新築時から現在までの物件価格・家賃・利回り比較~築古狭小でも頑張っています~

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 今週も何とか無事に乗り切りました。

 平日は会社に時間と労力を捧げる日々が続いていますが、最後のご奉公だと思って毎日歯を食いしばって頑張っています。

 こうしてたどり着く土曜日の朝は本当に清々しいです(笑)


 本日は、9年前に初めて購入した1号物件の販売価格・家賃・利回りについて、新築時、購入時、現時点の比較をしてみたいと思います。

 ちなみに1号物件はレオパレス(当時の社名は株式会社ミヤマ)が初期の頃に設計した物件(施工は別会社)で、あと数か月で築30年になる物件です。

 

 

 【1号物件のスペック】

2階建て木造アパート(1K・10室)

所在地:名古屋市

平成2年築

土地:45坪

建物面積:150㎡

 1部屋15㎡でロフト付の狭小物件です。狭小のワンルームアパートは投資対象としないほうがよいと書いてある書籍もありますが、都市部であれば一定の需要があり全然問題なく入居付できると思います。(家賃設定さえ間違わなければ)

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 それでは、まず1990年の新築時の状況です。 

 

【1990年:新築時】

 物件価格:1憶2000万円

 1部屋家賃:4.5万円

 表面利回り:5.4%

 
 1990年はバブル最後の頃で、何とも驚きの金額です。当初は都市部にある高級賃貸アパートという売り出しだったようで、同時期に全国各地で物凄い数の同タイプのアパートが建設されています。

 表面利回りは驚異の5.4%で、当時の金利(軽く5%以上でしょうか)を考えると、間違いなくマイナスのキャッシュフローなのですが、当時はこんな物件が当たりまえだったようです。

 

 

 次は、私が購入した2010年です。 

 

 

【2010年:購入時(築20年)】

 物件価格:3000万円

 1部屋家賃:4万円

 表面利回り:16% 

 

 わずか20年で9000万円の値下がり(-75%)です。その割に家賃は5000円(ー11%ちょっと)しか下がっていませんので、表面利回りは3倍になっています。


 当時はリーマンショックの影響で、不動産価格が現在よりも大分安かったのでこの金額で購入できてラッキーでした。

 名古屋駅まで1駅の立地で、土地値が実勢価格で2300万円前後ありますので、間違いなくお買い得物件です。

 この頃に親に借金をしてでも、もっと物件を購入しておけばよかったと思いますが、後の祭りです(笑)

 

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 最後に、現在の状況です。 

 

【2019年現在】

 物件価格:3500万円(あくまで予想)

 1部屋家賃:3.8万円

 表面利回り:13%

 

 物件価格は表面利回り13%(これぐらいなら間違いなく売れるだろうという数値)から算出しました。

 旧レオパレス物件ということで、融資がつきづらいというハンディキャップがありますが、大規模修繕もしていますし、名古屋市内のまあまあの立地で、これくらいの金額・利回りであれば現金で購入される方もいると思います。

 

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 家賃の下落は新築比で7000円(−15%)、購入した9年前比で2000円(−5%)です。

   現在の表面利回りは3.8万円×10室×12÷3000万円=15.2%で、9年間での利回り低下は1%以下となっていますので、まあまあ頑張っているのではないでしょうか。

 

 

【まとめ】

 いかがだったでしょうか。なかなか面白い数値の変化だと思います。

 築30年の築古狭小アパ―トですが、この3年間の入居率は95%を超えており(今年については今のところ100%)、まだまだ現役で戦える物件です。

 今のところ売却する予定は全くなく、きちんと定期的な大規模修繕を続けながら、あと20~30年は運営していきたいと思います。

 築年数が古くなればなるほど、入居付けに苦労することになると思いますが、相応の家賃設定にしていけば、問題なく運営できると考えています。

 例えば、現在より5000円家賃を下げて33000円で募集したとしても、それでも表面利回りは13.2%あります。10000円下げても11.2%の表面利回りですので、何も問題ありません。

 やはり不動産投資は、最初の購入金額・利回りが非常に大事で、安く購入することが出来れば、満室でなくても、家賃を大きく下げても、何とかやっていけるものだと思います。

 融資が厳しくなり、築古木造アパートの価格が下がってきている(といっても少し下がったくらいでまだまだ高いですが)状況ですので、これから安く物件を購入できるチャンスが高くなります。

 資金がある人がより有利な状況がしばらく続くと思いますので、出来る限り本業を頑張る、節約等して資金を蓄積しつつ物件を見る目を養うことが、成功する確率を上げるために最も重要な方法です。

 

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 築古の物件は色々と不安がつきないものだと思いますが、一定の需要があるエリアで高利回りの物件を購入すれば、失敗する可能性がかなり低い投資となります。

 新築のほうが安心だと安易に考えるのではなく、数値のシミュレーションをしっかり行った上で、物件を購入されることをおすすめいたします。

 

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 これから投資を始めようとする方に1号物件の例が参考になれば幸いです。


 

 
 

 

 

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