久しぶりに出張があり、金曜日から神奈川県に来ています。
以前はちょくちょく出張があったのですが、リモートでの打ち合わせで済ますことが多くなり、本当に久しぶりです。
出張ついでに観光もということで、昨日は、茅ケ崎のサザンビーチに１０数年振りに行きました。（前回は結婚前に妻と行ったのが最後です）
天気も良く暖かったので、ビーチ前のカフェで一息つき、冬の寒さにやられていた気分をリフレッシュすることができました。
湘南エリアは昔から大好きで、特に鎌倉・江の島には以前は毎年のように行っていました。
昨年、一昨年は行けていないので、今年はセミリタイアしたらお祝いとして家族で旅行に行きたいと思います。
さて、前段の話とは全く繋がりがありませんが、今回は物件売却についての考えを綴りたいと思います（笑）
不動産投資の世界では、一般的に以下のようなことが言われています。
・売却をからめながら手元資金を作り規模を拡大していくのが王道
・築古物件を売却し新しい物件に入れ替えたほうが良い
・売却して利益を確定しないと本当の利益は分からない
この間ずっと物件価格が上昇している状況が続いていることもあり、私も高く売れるのであれば、売却したほうがよいのではと考えることがあります。
特に１号物件については、東京にある不動産業者から、「売却しませんか？」「利回り１０％くらいで売却できます」とよく電話がかかってきました。（断り続けてきたので、最近は減りましたが）
２０１０年に購入した当時は、３０００万円・利回り１６％で購入しているので、もし現在の家賃で利回り１０％だと４５００万円くらいになります。
仮に利回り１２％くらいだとしても、３７５０万円です。（名古屋市内の似たような物件は１０～１１％くらいで売りに出ています）
残債はあと７６０万円ちょっとなので、３７５０万円で売却できたとする諸経費や税金を考慮しても、２５００万円以上のキャッシュが残りそうです。
既に、今まで頂いた家賃から諸経費・ローンを差し引いた手残りが１３５０万円くらいあり、購入時の諸経費を差し引いても３３００万円以上の利益を確定できる可能性があると考えています。
あくまで皮算用なので、実際に確定するまでは分からないものの、長年の運用のおかげで、かなりの利益がでそうです。
これだけの利益があるのであれば、築古物件を所有しづづけるより、早く売却した方が良いと思われる方が多いと思います。
所有物件が新しいほうが銀行受けが良さそうですし、客付けや運営の手間的にも所有し続けるのはリスクだと考える方のほうが多いかもしれません。
ですが、この間色々と私なりに考え続けた結果、以下のような考えにいたり、今のところ売却しないほうがベターだという結論にいたっています。
●現在の市況では売却しても良い物件を購入出来る可能性が低い
１号物件は名古屋駅から１駅の立地（但し人気のある一等地ではない）にあり、恐らく同等レベルの立地の物件を購入することは困難です。（購入できても相当利回りが低い）
●築３０年越えだが高入居率（この３年間は９９％）を維持できている
築浅を購入しても入居率が低くなる可能性のほうが高いですし、家賃を下げれば今後も恐らく築５０年くらいまでは問題なく入居付けできそう（周辺に古くても入居付けで来ている物件が実際に多々あるので）だと考えています。
●所有し続けても多様な出口戦略をとれるためリスクが低い
今後も戸建用地や駐車場用地として十分ニーズがありそうですし、古くなり過ぎて住居として客付けに苦労するようであれば、物置として貸しても需要がありそうです。
物置として貸す場合は、家賃は相当下げないとけない（2万円くらい）ものの、エアコンや給湯器・コンロ等の設備の更新や原状回復工事が不要になりますので、利益はそれなりに残ると思います。
また、建物を壊して自分で新築を建てることも可能なので、いずれにしても所有し続けて困ることはなさそうです。
ちょっと楽観的すぎる見解かも知れませんが、結局、立地がよく現状入居付け出来ている物件なら、たとえ築古物件でも積極的に売却する理由が特にないということになります。
もし、売却するとすれば、他に良い物件を買えそうな市況になった場合か、家賃を下げても入居付けできないほど建物が劣化した場合だと思います。
ですが、安く売りたくはないですし、建物を壊して新築投資にチャレンジする可能性のほうが高い気がしますので、やはり売却しない気がします（笑）
ということで、当分は売却せずこのまま所有し続けて、家賃を得られるだけ得ていきたいと思います。
今後は気が変わるかも知れませんし、絶対に売却しないと決めているわけではありません。
その時の自分にとって、最適な選択は何なのか常に考え続けることが重要だと思いますので、他の物件も含めて、今後も定期的に売却すべきかの検討を続けるつもりです。
色々と妄想するのは、お金のかからない楽しい趣味です（笑）
引き続き楽しみながら、所有物件の運営を頑張っていこうと思います！！
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