ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

中古住宅に住むメリット

 

 

私自身が実践している、中古住宅に住むメリットについてご紹介させていただきます。(デメリットも併せてご紹介します)
 
 新築の住宅はもちろん素晴らしい(住宅展示場やモデルルームなどに何度も足を運んだことがありますので、最近の住宅の良さは分かっているつもりです)のですが、我が家では中古住宅に住んで、まずは資産と副収入を増やすことを優先しました。
 
 サラリーマンは住宅ローンが組みやすいこと、また、生涯に一度の買い物・住宅は資産だからということで、多くの方が収入に見合わない物件を購入しているように思います。(親から多額の支援を受けている場合もあるので、一概には言えませんが。。。)
 
 今後、会社がずっと安定しており、給与も上がり続け、かつ自身が健康でいられればまだよいのですが、不測の事態が発生した場合に多額の住宅ローンがあることは大きなリスクとなります。
 
 また、収入に対して住宅ローンの比率が高いと、貯蓄や投資を行う資金を捻出することが難しくなり、その後の人生の選択肢が狭まることになりますので、くれぐれも注意が必要です。

 人生80~90年の時代です。もし20代で新築住宅を購入しても、60歳の定年のころには大分古くなってしまいます。まずは中古住宅に住み、終の棲家を購入するのは資産を築いてからでも遅くありません。

 なお、現在は非常に住宅ローンの金利が低く、住宅ローン減税というありがたい制度があります。なるべく手持ちの資金を多く残し、投資に資金を回したほうが資産が増えていきますので、頭金を多く出したり、繰り上げ返済はしない(投資をやられたことがない方は恐らく逆のことを言われると思います) ことをおすすめします。

 

 <1540万円で購入した自宅の詳細はこちら> www.bochibochiooya.jp

 

 

 

【メリット】

①購入時の諸経費が安い
 全部で150万円程度でした。仮に4,000万円の新築物件を購入した場合では、300万円前後かかると思います。

 <諸経費内訳>
 仲介手数料:56万円
 登記費用:26万円
 ローン手数料:30万円
 火災・地震保険:30万円
 印紙代:2万円
 不動産取得税:8万円

 

②月々のローンの支払いが安い
 1,340万円を金利0.6%・35年でローンを組みました。現在の毎月のローン支払い額は3万5千円程度で、ワンルームの家賃より安い金額です。会社から住宅手当として2万円いただいていますので、実質1万5千円の負担です。
 4,000万円のローンを同条件で組んだ場合、毎月の返済額は10万5千円程度となり、7万円の差がでます。月々の住居費を抑えることにより、給与から貯蓄・投資に回せる金額を捻出しやすくなります。


③固都税が安い
 年間8万円程度です。4,000万円の物件であれば、倍くらいにはなると思います。月々のローンと固都税を合わせると年間90万円以上の差が生まれます。

 

④資産価値の目減りが少ない
 
土地値が900万円程度(実際の売買価格の想定)の物件を購入しましたので、将来的に建物の価値がゼロとなり土地値になっても1,540万→900万円の目減りです。
 新築4,000万円(建物2,500万円・土地1,500万円)の木造住宅の場合、30年経てばほぼ土地値の売値になるため、4,000万円→1,500万円となります。
 多くの方はこのことを意識されておらず、実際には金利も含めて4,000万円を大きく上回る支払い(金利0.6%・35年支払いの場合の利息合計は約436万円)をされているため、売却する際に驚かれることになります。(都心部一等地のタワーマンションなどは当てはまりません。一般的な市街地の住宅を想定しています)
 新築は資産価値の目減りのスピードが早いため、仮に10~20年ほど住んで売却したとしても、売却額がローンの残債に届かないということが普通に起こりえます。実際に以前の持ち主の方は、親から引き継いだ土地に建物を建て、3000万円を超える金額を金利3%・35年(当時は現在よりも金利が大幅に高い時代でした)で借りられました。19年間ローンを払い続けると、1750万円程度の残債になりますが、私への売却額は1540万円のため、持ち出しをしないと完済できない状況であったと思われます。(ちなみに19年間の支払い総額は2,632万円にも及びます)
 また、将来、土地の値段が大幅に上がれば、目減りが少なくなりますが、下がれば目減りの額がさらに拡大しますので注意が必要です。

 

⑤投資用物件として貸し出せる
 
住宅ローンを完済すれば、戸建賃貸物件として貸し出せますので、今までに支払った金額を回収することが出来ます。
 戸建の賃貸物件は、気に入っていただけると長期間住んでいただける場合が多いため、安い家賃で貸し出しても、10~20年かければかなりの金額が回収できると思います。

 

【デメリット】

①リフォームに手間とお金がかかる
 以前の持ち主の方が住んでいる状態で購入を決め、220万円かけて内装や外壁塗装などのリフォームを自分で手配して行いました。
 リフォームの内容を考えたり、相見積もりをとったりと手間がかかりましたが、今後の勉強になると思い取り組みました。(サッシの雨漏修繕、隠蔽配管のエアコン取付などは対応に苦慮しましたが貴重な経験となりました)
 現状渡しのため、かなり安い金額で購入出来ましたし、もし売却する場合はリフォームを行った分高く売れると思いますので、私にとってはデメリットではありませんでした。

 

②設備が新築より劣る
 キッチン、お風呂、トイレは取り換えず使用しているため、ひと昔前の設備です。気になる方はリフォームで最新の設備に取り換えればよろしいかと思います。
 また、新築では当たり前の床暖房がなく、二重サッシなどではありませんので、暖房代は新築よりかかります。



③予想外の修繕費がかかる場合がある

 住み始めてから、キッチンの水道管の水漏れが発生しました。金属のホースを取り換えましたが、緊急対応の業者に依頼したため、割高で4万円くらいかかりました。
 今後も何かしらトラブルが発生するかもしれませんが、全て実体験として勉強になると思っています。

 

 ④周りの人から理解されにくい
  安定した収入があり、かなりの金額の住宅ローンが組めるのにも関わらず、なぜ中古の家を購入したのかと色々な人に不思議がられます。(私からすると何も考えずに当たり前のように高額の住宅ローンを組んでいるほうが不思議なのですが。。。)仲の良い友人には理由を説明していますが、会社の人には似たような考えの人がいないので、不動産に関わる話は全くしていません。たまに家のことを聞かれると面倒だなと思うことがあります。

 

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外観と玄関・階段です。リフォームで綺麗になりました。
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ぼちぼち大家の部屋です。家具はヤフオクなどで買った安いものばかりです。

 

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