ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】物件管理・運営で大事なこと

 

 

 管理・運営で私が大事にしていることをまとめました。
 
 会社員を続けながら管理・運営を行っていますので、あまり特別なことはしていません。当たり前のことばかり書いてありますので、様々な工夫をして経費削減や満室経営を実現させている方からすれば、甘い運営だと思われるかもしれませんが、無理のない範囲で楽しんで管理・運営を行っています
 
 なお、今まで特別なことは行わずそこそこうまく運営出来ているのは、古過ぎず、かつまあまあ良い立地にある築古物件を高利回りで購入出来たことが一番大きいと思っています。

 良い物件を購入するには根気と努力が必要(私は最初の物件を購入するのに4年ほどかかりました)ですが、購入後は正直それほどの労力はかけていません。(今のところですので、今後は分かりませんが)


①管理会社とWinWinの関係を築くこと

 会社員を続けながら管理運営を行っていますので、殆どのことは管理会社にお願いしています。自己管理で自分で修繕・リフォームなどを手配したほうが当然費用は安くなりますが、時間に限りがあり対応が難しいのと、やはり専門家的な見解から諸々のアドバイス・提案をいただきたいと思っていますので、重要なパートナーとして良好な関係を築きたいと考えています。

1)電話に出る、すぐに折り返す
 連絡のつきにくい大家は嫌われます。設備などのトラブルの対応や入退去の連絡など、早急に対応すべきことがありますので、単純なことですが重要です。

2)一定の金額内の修繕は後日報告でよしとする 
 入居者の方に迷惑がかかっているようなトラブルは早急な対応が不可欠です。一定の金額内(私の場合は3万円以内にしています)であれば、私への報告は事後にしていただき、トラブル解決を優先していただいています。

3)家賃値引き、リフォーム提案等には素直に応じる
 地主の方などは、値引きに中々応じない方もいらっしゃるようですが、入居希望者から交渉が入った場合は、なるべく応じるようにしています。また、1号物件の大規模修繕を行った際、管理会社からの提案は相見積もりをとった他社より30万円ほど金額が高かったのですが、今後のお付き合いを考え、15万円だけ値引きしてもらい管理会社からご提案いただいた塗装会社に修繕を依頼しました。
 
4)修繕費の無理な値引きはしない
 設備や入退去時の修繕は、実際にかかっているであろう費用に、管理会社の利益がプラスされているのが普通です。
 エアコンや給湯器などは自分で家電量販店やホームセンターで購入したほうが当然安いですし、壁紙の修繕などもリフォーム会社に自分で依頼したほうが安いですが、入居者の方や修繕を行う業者との連絡・調整を会社員を続けながら行うのは容易ではありませんので、私はあえてすべてお任せしています。相見積もりをとったり、修繕内容の修正、値引き交渉なども殆ど行っていません。


②諸々のリスク(火災、地震、水漏れ、事故、孤独死等)は保険で回避
 自力では避けられないリスクが多々存在します。被害を最小限に抑えるため、出来るだけ多くの事象に対応できるよう保険に加入しています。孤独死の対応としては、火災保険のオプションであったり、専用の少額保険に加入しています。
  

③月に1回は自分の目で物件を確認する 
 物件を綺麗に保つため、また何か異常に早く気付くため、月に1回は物件を訪問しています。各物件とも非常に愛着を持っていますので、楽しんで訪問しています。


④外国人、高齢者、生活保護受給者も受け入れる
 諸々のリスクが高くなるため、入居を拒否される大家さんも多いようです。もちろん、普通の会社員や学生のほうが望ましいですが、間口を広げるためと大家としての社会的義務もあると思いますので、私は一定の判断のうえ受け入れています。


⑤大規模修繕をしっかり行い、長く建物を利用できるよう努める
 長期的に物件を保有し、出来るだけ長く家賃収入を得たいと思いますので、定期的な大規模修繕が重要だと考えています。一時的にキャッシュが減ることになりますが、経費計上できますし、もし、売却することになっても高く売ることが出来ます。

 

⑥税金の勉強をし、収支の予測を立てる
 青色申告、経費計上できるもの、減価償却の仕組みなどは不動産投資を行う上で、必須の知識です。実際の手残りは税引き後の金額になりますので、そこまで予測を事前に立てておくことが重要です。私もまだまだ知識が不十分だと思っていますので、日々学習を継続しています。なお、規模が大きくなってきたので、今後は法人化することを考えています。


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