ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等で40代半ばでのセミリタイアを実現し、5つの自由(時間的自由、経済的自由、行動の自由、居場所の自由、付き合う相手の自由)を得ることが目標です。

【不動産投資】大家業に費やしている時間

 

 2010年11月からサラリーマン兼大家をしています。

 現在3棟19室の運営を行っていますが、月にどれくらいの時間を大家業に費やしているのか、ふと気になりましたので、おおよその時間をまとめてみました。


 実際は月によって大きく異なりますが、大体の平均としてご覧いただければと思います。 

 

 

【物件探し】 12~13時間

①インターネット・メールでの物件探し:10時間
 毎日必ず複数の物件サイトと不動産会社から送られてくるメールで物件を確認しています。おおよそ1日20分くらいです。ここ10年以上ずっと継続しています。


②物件見学:1時間~2時間
 月に1回と仮定しました。場所にもよりますが、名古屋市近郊として、移動時間と見学する時間で大体1時間~2時間としました。

③物件エリアの地価・競合等調査:1時間
 これも月に1回と仮定しました。気に入った物件があった場合、見学に行く前に色々と調査します。
 

 

【普段の管理運営に関わること】 6時間

①家賃入金一覧確認・エクセル入力:15分
 毎月、管理会社から送られてくる報告書を確認し、エクセルに入力しています。

②領収書の整理・エクセル入力:15分
 
経費となる出費についての領収書を整理し、エクセルに入力します。


確定申告の準備(会計ソフトへの入力):1時間
 
確定申告は税理士に頼まず、自分で青色申告しています。実際には年末・年始などにまとめて入力していますが、1カ月あたりにするとおよそ1時間くらいです。 

 

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物件現地確認・清掃:2時間
 名古屋市内にあり、自宅から15分ほどの距離にある1号物件と2号物件については、月1回は何か異常がないか確認しに行っています。1号物件は管理会社に清掃を依頼していませんので、ゴミ拾いもしています。(その代わり管理手数料を安くしていただいています。)
 市外にあり、片道1時間以上かかる4号物件は昨年10月に購入してからまだ3回しか行っていません。

 

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管理会社との連絡・調整:30分
 退去やトラブルなどなければ、全くやりとりをしない月もあります。退去に伴う修繕や設備故障の際の見積もり確認・発注は、大体メールで行っていますので、あまり時間をとられることはありません。おおよそ月あたり30分としました。

 

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⑥競合物件調査・募集条件検討等の入居付け対応:1時間
 空き室が出た際や、また、空き室が続いた際に、競合物件の調査や募集条件の見直し検討などを行います。これもおおよそですが、1時間としました。


⑦大規模修繕対応・その他調査:1時間
 
大規模修繕として、今まで外壁塗装を行いました。また、バルコニーの修繕を行ったこともありました。数社に見積もりをとったり、打合せをしたり、現地確認したりと、結構時間をとられます。
 通常の修繕対応の際でも、気になる内容があった場合は一般的な相場を調査したりすることもあります。(高くても値引きをお願いしたことはありませんが)
 月あたりの時間を算出するのは難しいですが、ざっくり1時間としました。

 

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【日々の勉強】 15~20時間

①コラム・ブログなどの確認:10~15時間
 楽待・健美家などのコラム、様々な方のブログをほぼ毎日確認しています。1日20~30分くらいは時間を使っています。

②読書:5時間
 月間誌「家主と地主」を定期購読しています。また不動産投資やマネー全般に関係する書籍を毎月1~2冊は読んでいます。

 

 

 

 

 月に大家業に費やしている時間は33~39時間と、結構な時間をかけていることが分かりました。

 ですが、普段の管理運営に費やしている時間は6時間程度で、殆どの時間は物件探し(12~13時間)と日々の勉強(15~20時間)です。

 

 物件探しについては、10年以上続けており、おそらく今まで2,000時間以上は費やしているのではないでしょうか。

 物件探しは根気がいりますが、毎日物件を見ることで相場観を養うことができ、安い物件が出てきた際には、すぐに気づくことができるようになりますので、とても大事な作業です。


 普段の管理運営については管理会社に殆どお願いしています。修繕などで自分で見積もりをとったり、セルフリフォームを行ったりしていませんので、管理運営に使っている時間はとても少ないです。


 現在、毎月のキャッシュフローが30~40万円程度ありますが、会社員として働いて得ることのできる金額・必要な労力と比較すると本当にありがたいものだと感じています。

 一度購入してしまえば、あまり時間をとられることなく運営することが可能なことがお分かりいただけるかと思います。

 これが、不動産投資が、サラリーマンだけでなく、会社経営者、士業で独立されている方、主婦の方など、どんな方にもおすすめ出来る大きな理由のひとつです。

  

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 しかし、おすすめなのは間違いないのですが、それは良い物件を購入出来ればの話です。

 最近は、銀行融資がかなり厳しくなってきていること、それにも関わらず競合者が多く、都市部の物件価格は高止まりしているように思います。

 現在の状況で、キャッシュフローが出て、かつ資産価値もそれなりに高いような物件を探し、融資をとりつけ購入までこぎつけるのはとても難しいことだと思います。

 私も、こうしてセミタイアを目指すブログを立ち上げてみたものの、これから良い物件を購入することが、果たしてあと何回も出来るのだろうかと、不安になる毎日です。(先日、買い付け申し込みをした物件については、あれから販売業者から連絡がなく進捗がありません。。。)

 

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 こうした不安を打ち消すのは、やはり物件探しと勉強をコツコツと続けること、いざという時の資金を貯めて、物件を購入できる確率を上げることしかありません。

 引き続き粘り強く地道に行動していきたいと思います!!
 

 

 

 

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