ここ最近の物件探しの状況についてご報告します。
3カ月ほど前に、なかなか条件に合う良い物件がないこと、価格が高止まりしている状況であることをご報告しました。
その後も相変わらず、検索サイトや不動産業者から届くメールを毎日確認する日々を続けていますが、やはり殆ど良いと思う物件はありませんでした。
スルガ銀行の件がいろいろと騒がれていますので、投資用物件の価格が下がることを期待しているものの、私が主に探している名古屋市内の物件価格は高止まりが続いており、殆ど下がっていないように思います。
このように、なかなか条件に合った物件が見つからないのですが、私は以下の理由により、出来るだけ早く次の物件を購入したいと強く思っています。
・40代半ばまでにセミリタイアするためには規模の拡大が必要
・規模の拡大のためにはさらなるキャッシュフローが必要
・セミリタイア時に残債を出来るだけ少なくしたい
そのため、少しでも物件を購入できる確率を上げられるよう、条件に合っていない物件であっても、気になったものは現地を見に行くことにしています。
ここ1か月では以下の3物件について現地見学しました。
①戸建を改装したシェアハウス
名古屋市内
築40年・4LDK
表面利回り約12%
1,000万円台
②重量鉄骨マンション
名古屋市内
築30年
表面利回り約11.5％
4,000万円台
③木造アパ―ト
名古屋市内
築28年
表面利回り約11％
3,000万円台
①②については以下の理由で見送りました。
①戸建を改装したシェアハウス
管理会社への管理費が家賃収入の20％、
電気・ガス・水道代が所有者負担である等、
実質的な表面利回りは10％以下になる。
②重量鉄骨マンション
3つある空き室（2LDKや3LDK）が未リフォーム・
現状渡しのため、リフォーム代が相当かかる。
大規模修繕未実施のため、外観が相当傷んでいる。
③については、つい先日見に行ったのですが、空き室が一定あるものの、入居希望者がそこそこ見込めそうな立地であること、昨年に外壁塗装済であることなど、なかなか良い印象の物件でした。
仲介業者の方の話では、昨年から売りに出ており、買い付けも何件か入ったが、融資がつく方がおらず、売れ残っているとのこと。そのため、指値も一定出来そうな感じでした。
築28年経っている物件ですので、欲を言えば13~14％の利回りが欲しいところですが、しばらく大規模修繕が不要のため、12%くらいの利回りでも十分にキャッシュフローを積み上げることが可能だと考えています。
久しぶりに良いと思う物件に出会えましたので、近日中に取引のある信用金庫に融資の相談に行こうと思います。
出来れば物件価格満額・20年ローンを組みたいと勝手に思っていますが、木造の築古物件はかなり融資が厳しく、希望する金額・期間で借りられるのかまったく分かりません。
進捗がありましたら、またご報告します。
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