ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

【不動産投資】築古木造アパートの価格交渉の結果

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 年末に、地方銀行から融資を断られたこと、これから売主の方に最終的な価格交渉をして、ノンバンクに本審査をお願いする予定であることを報告しました。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 もともと希望に近い金額まで値下げ可能だとは言われていたのですが、売主の方の希望で4月以降の引き渡しにして欲しいと言われたため、最終的な購入意思を保留にしている状態になっていました。

 新年になり、仲介業者の営業開始日に朝一で、購入希望と希望価格をお伝えし、交渉をお願いしました。

 4月以降の引き渡しでかまわないが、空き室が増えるリスクがあるので、やはりもともとの購入希望価格まで値下げをお願いしたいとお伝えしました。
 

 3日間ほど間が空き、本日、その連絡がありました。

 


 結果としては、販売価格3,298万円に対し、私の希望どおり約500万円の指値に成功し、2,800万円で了承していただきました。

 この指値により11.1%の表面利回りだったのが、約13.2%になりました。

 

【購入を検討している築古木造アパートの概要】
・築28年
・1K8室

・場所は名古屋市南部
・8室中7室入居


 
 築30年近いですし、ノンバンクの金利は高い(3.9%)ので、最低でも13%の利回りは欲しいと思っていたため、希望が通って本当に良かったです。



 価格が決まりましたので、来週に融資特約をつけて契約書を交わす予定です。その後、すぐにノンバンクに本審査の申請を行うことになりました。


 ノンバンクの事前審査では、2,400万円しか融資できないと言われていますので、700万円程度は資金を投入する必要があります。

 本当は、現金はストックしておきたいのですが、物件を早く増やさないとセミリタイアに近付けませんので、致し方ないと思っています。

 

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 昨年の6月に、本物件の最初の融資相談をしてから、大分時間がかかってここまで話を進めることが出来ました。

  今まで他の物件は割と短期間で話を進めてきたので、こんなに時間がかかったのは初めての経験です。

 

www.bochibochiooya.jp

 

 

 

 木造の築古であることに加え、土地が狭く積算評価が低いこと、さらに元レオパレス物件ということで、購入希望者は一定いるものの、誰も融資がつかず売れ残っていた物件です。

 このような物件ですが、入居率は悪くありません(現在8室中7室)。立地はあまりよくない場所なのですが、ライバル物件が少ないエリアのため値崩れもしておらず、十分戦っていけると考えています。

 ノンバンクの金利が高くても、利回り13%で入居率90%前後を維持できれば、十分にキャッシュフローを積み上げることは可能だと思います。
 

 本審査が終わっていないので、まだ気を抜くことができませんが、無事審査が通るよう、必要書類をきちんと揃えたいと思います。

 
 最終的な結果については、またご報告したいと思います。

 


 

 

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