ロスジェネ世代の中間管理職が中古不動産でセミリタイアを目指すブログ

不動産・株式等によるキャッシュフローで40代半ばでのセミリタイアを実現し、 5つの自由(時間・経済・行動・居場所・付き合う相手)を得ることが目標です

4号物件(築27年木造アパート・利回り13.7%)購入までの道のり・購入費用

 

 

【市況が過熱し、利回りが低くなり続ける中でも物件探しは継続】
 物件探しは休むことなく継続していましたが、アベノミクスによる金融緩和後、投資用物件は値上がりを続け、利回りのよい物件はほとんど出てこなくなりました。
 
 2棟のアパートのキャッシュフローや給与からの貯金、株式の配当などにより、資金が貯まっていきました。
   
 定期預金の金利は殆どゼロに近く、株価も大分上がっており大幅に追加購入するタイミングではない状態でしたので、キャッシュフローを拡大するため何とか不動産を購入したいと考えていましたが、買いたい物件がなかなか見つからない状態が続いていました。

 

【買い付けをいれるも購入できず、名古屋市外を視野に入れる】
 2017年の前半期には、名古屋市南部で4500万円・築28年1K14室・表面利回り13%の物件、また、名古屋市西部で4980万円・築29年1K16室・表面利回り12%の物件に買い付けを入れましたが、いずれもローン審査が間に合わず先に他の人に購入されてしまいました。
 
 法人で購入をしている方などは、金融機関に予め融資できる額を確保しており、良い物件は即座に売れてしまいます。

 私のように物件の買い付け申込み後、金融機関に融資に相談行くようでは、今後とても買えそうにないと思い、次は現金で購入出来る範囲で物件を探すことに決めました。
 
 1000~2000万円程度の物件を想定しましたが、名古屋市内だと、そのような物件は殆どありません。そのため、名古屋近辺の都市にも範囲を広げることにしました。
 
 名古屋市外の郊外のエリアでも、うまく運営し、キャッシュフローを残せれば、今後資産を拡大するうえで、購入検討エリアが広がり、大きな推進力になるのではと考えました。

 

【探しはじめてすぐ、高利回りの物件を発見】
 アットホームで4号物件を見つけました。江南市という名古屋駅から電車で20分程度の場所で2100万円・表面利回13.7%と、2017年の市況からすると非常に高利回りの物件を見つけました。

 また、1号物件をそのまま少し小さくしたタイプの物件でしたので、通常の修繕や大規模修繕についても大体費用が予測できました。
 
 仲介業者にすぐ資料請求した後、その日は台風により暴風警報が出ていましたが、大雨の中、車を飛ばし現地に向かいました。
 
 外観は外壁塗装やリフォームをした形跡があり、ゴミなどもまったく落ちておらず、
感じがよいものでした。

 今まで購入した物件のエリアと比較すると、やはり郊外の雰囲気でしたが、すぐ近くに大型スーパー、飲食店等あり、生活は便利そうでした。
 
 帰宅後、周辺エリアの情報収集、同エリアにある物件情報、今後の人口予測など確認しました。家賃が名古屋市内と同程度であり、他のライバル物件が非常に少なかったため、購入しようと決意しました。

 

【現地見学後、すぐに満額・現金での買い付け申し込み】
 仲介業者に購入の意思を伝えると、買い付けを入れる前に現地で説明をしたいとのことでした。今度は妻も連れて現地に向かい、説明を受けました。

 直接話をしたかったこととしては、まず下水が浄化槽の物件であることでした。公共の下水道が近くまで来ているのでつなぐことは可能だが、拒否している入居者がいるため、未接続とのこと。また、もう1点は角地に見えるが、片方の道路が私道のため、角地でないことでした。

 資料だけでは分かりづらいため、購入後トラブルにならないように、説明をしたかったとのことでした。いずれも賃貸運営を行う上では、大きな問題ではないと判断し、その場で買い付け申込みをしました。
 
 心の中では、あと100万円程度指値をし、利回りを14%台にしたかったのですが、この価格帯であれば、現金購入のライバルが何人もいることが想定されましたので、指値を行わず買い付けを入れました。
 
 仲介業者としても、あまりにも問い合わせが多く、返事をするだけでも大変な状況であり、早く購入者を決めたかったようです。

 数時間後、その日のうちに、成立の連絡がきました。なお、50万円指値で現金購入の方が私とほぼ同時にあったようですので、100万円の指値を行っていたら購入できなかったことになります。
 
 買い付け申し込みをした時点では、現金が大幅に不足していましたが、長年保有していた株式を売却し現金を作りました。

 現金決済をしたことで、一時的に資金が減りますが、毎月のキャッシュフローはかなり大きくなりますし、また、借入金がなるべく少ない状況でセミリタイアしたいと考えていますので、非常によい決断をしたと思っています。

 

4号物件スペック・購入費用
2017年10月購入
愛知県江南市・私鉄の駅から徒歩11分
木造2階建てアパート(1K6室・1DK1室)
平成2年築(購入時築27年)
土地:40坪
建物面積:120㎡
金額:2100万円(現金決済)
満室家賃収入:23.9万/月 286.8万円/年(購入時)
表面利回り:13.7%
購入時の諸経費(手数料・登記・火災保険等):173万

購入した理由
①2017年の市況としては利回りが高い
②最寄り駅が特急が止まる駅である
③既に同タイプのアパートを所有しており、経費の予測がつく
④過去に外壁塗装がされており、大規模修繕が暫く不要
名古屋市内の同程度のアパートと家賃が変わらない
⑥競合物件が少なく、価格競争上も優位な家賃設定である
江南市発表の人口予測では、物件周辺のエリアの人口減少速度が緩やかであった
⑧近くに大型スーパーやファミレス、その他飲食店が多数ある

 
購入前不安であったこと
名古屋市内より入居希望者が少ないことが想定される
②築27年経過しているため、想定外の修繕が発生しないか
③現在管理をお願いしている会社に適切な管理運営をしてもらえるか
④下水が浄化槽の物件であり、想定外の費用が発生しないか


物件を認知してから買い付け申し込みに要した期間
 2週間

 

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【4号物件間取り図】3点ユニット・ミニキッチン・ロフト付きのよくある物件です

 

 

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